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2020年1-5月郴州市房地产市场运行情况简析
 2020-06-29  出处:郴州市统计局  

当前,随着美国次贷危机引发的金融动荡在世界各地蔓延,全球金融业和房地产业受到了很大的冲击,全国的房地产市场也随之陷入低迷,国内房价以及商品房住宅面积成交量出现近10年来的首次下跌。受此大环境的影响,1-5月我市房地产市场也有波动,成交量减少、“有价无市”等特征十分明显。

一、1-5月房地产市场运行情况

1、房产投资大幅增长

按照“两城”建设和“项目建设年”的要求,今年一大批房地产项目列入到全市主要建设项目中。月报统计数据显示,2009年1-5月,全市房地产开发投资额累计完成10.65亿元,同比增长25.2%,增幅较去年提高4.6个百分点。其中住宅投资完成8.16亿元,同比增长48.3%,占房地产开发投资比重由上年同期的64.7%提高到76.7%,提升12个百分点。市区仍是全市房地产开发的重点,1-5月共完成投资6.45亿元,占全市房地产投资总量的3/5以上。

2、商品房供应量增加

1-5月,全市商品房屋施工面积243.97万平方米,同比增长19.9%;其中,住宅施工面积209.98万平方米,增长20.9%。今年新开工商品房屋面积70.59万平方米,同比增长2.1%。商品房竣工面积34.62万平方米,同比增长52.2%;其中,住宅施工面积30.96万平方米,增长105.3%。目前,郴州房源供应充足。随着郴州城区扩容和“两城”建设的步伐加快,房地产开发逐步向市区周边转移,形成了板块效应,环城南路沿线和爱莲湖周边成了近年房地产开发的重点区域,2009年已有近十个楼盘主体施工,施工面积达30余万平方米。

3、商品房价格稳中有升

1-5月郴州商品房价格略有上升,全市商品房平均价格为1791元/平方米,比2008年底上涨49元/平方米。当前房价稳中有升的主要原因:一是现阶段销售的商品房,主要以前两年施工的现房为主,受当时建材价格、人工成本的影响,开发成本较高,只有保持相对价格,才有一定的利润空间,二是随着国家宏观经济逐步回暖,推动了房地产景气回升。在经济复苏的这个阶段,房地产开发商只有保持价格稳定,才能维持消费者信心。三是大部分房地产开发商已通过“赠送面积”等变相的价格优惠手段,吸引消费者。

二、目前房地产市场存在的主要问题

1、房地产投资所占比重偏小,贡献率下降

1-5月,全市房地产开发投资完成10.65亿元,仅占城镇以上固定资产投资比重的6.8%,比去年同期下降6.8个百分点;对城镇以上固定资产投资增长的贡献率也仅为2.3%,比去年同期下降20.6个百分点。虽然房地产投资1-5月保持较大的增幅,但与城镇以上固定资产投资增幅相比,增幅低123.1个百分点。

2、房屋销售下降,消费者持币观望情绪明显

受消费者降价期望高和消费市场整体低迷的影响,自去年下半年以来,多数消费者持币观望。尽管政府方面从上到下相继采取了各种举措,开发商也积极开展“赠送面积”、“折扣”、“特价房”等各种购房优惠活动,但仍然没有从根本上缓解消费者的观望情绪,商品房销售持续低迷。1-5月,全市商品房屋销售面积20.11万平方米,同比下降25.3%。从销售结构看,现房销售面积6.29万平方米,同比下降3.1%,占全部商品房屋销售面积的31.3%;期房销售面积13.82万平方米,下降32.6%,占全部商品房屋销售面积的68.7%。

3、资金筹措难度大、周转慢,部分房地产项目缓建

1-5月,全市房地产开发企业筹措开发资金19.47亿元,同比下降16.9%,比本年完成投资增幅低42.1个百分点。

从资金来源结构看,自筹资金仍是房地产企业筹措资金的主要渠道,所占比重由去年同期的32%提升到40.9%。但受房地产市场销售不景气的影响,1-5月,郴州房地产企业定金及预收款和个人按揭贷款大幅下降,分别完成2.32亿元和0.5亿元,同比下降50.9%和62.9%,所占资金比重分别比去年同期降低8.2和3.2个百分点。随着企业投资的进一步加大,销售形势不佳势必影响资金周转,增加开发资金的筹措难度,部分企业资金链已面临脱节。据调查,目前已有部分房地产开发企业在已完成项目规划和土地购置的情况下,因资金问题暂停了开发项目的二、三期工程建设。

三、下半年全市房地产市场走势预计

当前,促进我市房地产发展的有利因素很多,宏观经济有明显的复苏迹象,按两城建设的规划,中心城区扩容进程将加快,年初出台的《关于促进房地产市场稳定健康发展的实施意见》及《关于简化房地产开发项目审批流程和降低收费标准的通知》等鼓励房地产投资政策将进一步落实到位,下半年我市房地产将有望继续保持稳步增长,预计2009年全年房地产投资将完成43亿元,同比增长42.5%。随着房地产市场的回暖和消费者对房价预期已趋稳,房屋销售价格下半年将保持平稳且略有上涨,房屋销售则将止跌回升,预计2009年底房屋销售面积达90万平方米以上,比2008年底略有增长。

四、促进我市房地产市场平稳发展的几点建议

房地产业是国民经济的重要支柱产业,是经济发展的晴雨表,在区域经济发展战略中具有举足轻重的作用。目前,全市房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重、商品房屋销售额占全社会消费品零售额的比重都还不高,产业发展空间还很大。面对当前经济增长放缓、房地产市场低迷的实际,全市房地产业应政企联动,以中央扩大内需为契机,根据不同地域、不同市场格局的区域性特征,采取不同的政策和措施,在缓解资金和市场信心等主要制约因素的基础上,以刺激需求为调控方向,以保障民生为调控重点,以盘活存量为核心,进一步规范市场行为等积极措施,确保全市房地产开发市场稳定发展。

(一)加强房地产政策引导,进一步刺激消费需求。

应以中央扩大内需为契机,统筹兼顾,正确处理好当前政府、企业、消费者三者的利益关系,加强监管和调控,以进一步刺激需求为调控方向,以正面宣传为指导,在消费政策、税费政策、金融政策等方面,以增强市场信心为着力点,进一步加大需求刺激力度。通过进一步加大金融支持力度、实施减免契税等优惠政策,释放自住性和改善性住房的有效需求,消除市场的观望气氛。开发企业应在进一步提升房屋居住品质的同时,严格控制好各项成本,在销售价格方面应继续让利于民。而对于部分正处于稳定发展阶段的县级市场,重点在于政策引导和进一步规范市场行为。

(二)积极盘活房地产存量,加快企业资金周转。

全市房地产市场经过十多年的快速发展,已拥有相当可观的存量房源。加上目前在建和较快增加的空置商品房屋,全市可供市场流通的存量房源已具相当规模。虽然政府十分重视激活二手房交易,但二手房市场交易仍然不够活跃。因此,盘活存量房屋、激活二手房市场、刺激房屋加快流转,仍将是政府调控的核心。通过进一步刺激自住性和改善性住房需求的释放,达到盘活存量资产、加快企业资金周转能力,增强房地产业变现能力的效果,促进全市房地产市场恢复活力。

(三)积极规范房地产市场,促进经济社会稳定发展。

要进一步加大房地产开发项目的筹资力度和融资担保力度,确保房屋开发资金链安全。要进一步加强房地产业开发监督,提高房地产开发各个环节的透明度,切实保障房地产业阳光发展。要进一步加大对经济适用房与廉租房等开发项目的建设力度,保障低收入群体、住房困难户的基本民生条件。要进一步提高商品房屋品质,合理定价,正确引导居民对房价和市场发展趋势的预期,增强消费者安居乐业的信心。

(出处:郴州市统计局)


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