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2019年沧州市房地产开发市场运行情况分析
 2020-02-13  出处:沧州市统计局  

2019年,沧州市认真贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”总要求,狠抓“稳市场、防风险”等工作,房地产调控政策连续稳定,市场交易保持活跃,全市呈现出房地产开发投资持续快速增长,新建商品房销售面积增长较快,企业到位资金较为充裕,商品房待售面积持续减少,房屋新开工规模持续扩大等良好态势。   

一、房地产开发市场运行情况

(一)房地产开发投资快速增长,大项目拉动力增强

2019年,全市房地产开发投资完成318.9亿元,同比增长26.3%,居全省第一,比全省房地产开发投资平均增速高29.2个百分点,比全市固定资产投资增速快20.3个百分点,对全市固定资产投资的贡献率为57.2%,从各月投资完成情况看,1-3月份同比增速达到最高点155.7%后呈现逐月放缓趋稳的态势。  

从工程用途看,商品住宅投资规模最大。2019年,全市商品住宅投资完成248.2亿元,同比增长21.6%,占房地产开发投资的比重由上年的80.8%下降到77.8%;其它类房屋投资完成44.1亿元,同比增长59.8%,占房地产开发投资的比重由上年的10.9%提高到13.8%;商业营业用房投资完成20亿元,同比增长4.7%,占房地产开发投资的比重由上年的7.6%下降到6.3%;办公楼投资完成6.6亿元,同比增长2.9倍,占房地产开发投资的比重由上年的0.7%提高到2.1%。  

从投资构成看,土地购置费拉动力最强。2019年,全市房地产开发投资中建筑工程投资完成173.9亿元,同比下降1.6%,占房地产开发投资的比重由上年的70%下降到54.5%;安装工程投资完成11亿元,同比下降52.4%,占房地产开发投资的比重由上年的9.1%下降到3.4%;设备工器具购置4.1亿元,同比增长2.8%,占房地产开发投资的比重由上年的1.6%下降到1.3%;土地购置费119.1亿元,同比增长1.7倍,占房地产开发投资的比重由上年的17.3%提高到37.3%,对全市房地产开发投资的贡献率为113.5%,拉动全市房地产开发投资29.9个百分点,土地购置费高速增长是拉动我市房地产快速增长的主要动力。  

从项目规模看,大项目带动作用明显。2019年,全市投资规模5亿元及以上的房地产开发项目96个,投资完成229.4亿元,同比增长42.2%,占全市房地产开发投资的比重为71.9%,对全市房地产开发投资的贡献率为102.4%,拉动全市房地产开发投资增长27个百分点,计划总投资44.8亿元的天成岭秀·领贤府、36亿元的沧州吾悦广场、29.7亿元的天成岭秀·领君府等一批大型房地产开发项目建设进展顺利,为我市房地产开发投资快速增长提供了有力支撑;投资规模在1-5亿元的房地产开发项目116个,投资完成83.4亿元,同比下降1.1%,占全市房地产开发投资的比重为26.1%;投资规模在1亿元及以下的房地产开发项目38个,投资完成6.1亿元,同比下降9.6%,占全市房地产开发投资的比重仅为1.9%。   

(二)房屋施工规模持续扩大,新开工面积快速增长

2019年,全市房地产开发项目房屋施工面积1580.2万平方米,同比增长4.7%,增幅比上年加快29.8个百分点,其中住宅施工面积1245.5万平方米,同比增长7%,增幅比上年加快31.2个百分点,占房屋施工面积的比重由上年的70.1%提高到78.8%;房屋新开工面积668.4万平方米,同比增长21%,增幅比上年加快36.4个百分点,其中住宅新开工面积529.6万平方米,同比增长23.3%,增幅比上年加快41.1个百分点,占房屋新开工面积的比重由上年的77.8%提高到79.2%。   

(三)商品房销售面积较快增长,期房销售占比提高   

2019年,受市场供应增加、房企积极营销的影响,全市商品房销售面积432.4万平方米,同比增长20.4%,呈现快速增长态势;其中期房销售面积411.6万平方米,同比增长21.6%,占全市商品房销售面积的比重由上年94.1%提高到95.2%;商品住宅销售面积402万平方米,同比增长28.6%,其中住宅期房销售面积382.2万平方米,同比增长28.8%。   

(四)商品房待售面积持续减少,去库存效果明显

截止2019年末,全市商品房待售面积16万平方米,比上年末减少3.7万平方米。其中,住宅待售面积11.4万平方米,比上年末增加3万平方米,占全市商品房待售面积的比重由上年的42.1%上升到70.9%;办公楼待售面积2.5万平方米,比上年末增加0.2万平方米,占全市商品房待售面积的比重由上年的11.9%上升到15.8%;商业营业用房待售面积2万平方米,比上年末减少6.7平方米,占全市商品房待售面积的比重由上年的44.3%下降到12.7%。以2019年商品房月均销售面积为基数,全市商品房待售面积消化周期0.4个月,处于警戒线以下,其中住宅待售面积消化周期0.3个月。一般来说,商品房去化周期在一年左右较为平衡,高于18个月呈现供过于求,低于6个月则为供不应求。   

(五)本年实际到位资金快速增长,回流资金占比近四成  

2019年,全市房地产开发企业到位资金350亿元,同比增长50.2%,增幅比上年加快95.2个百分点。其中,国内贷款72.5亿元,同比增长2.7倍,占全市到位资金的比重由上年的8.3%提高到20.7%;自筹资金136.9亿元,同比增长10.1%,占全市到位资金的比重由上年的53.3%下降到39.1%;以商品房销售回款为主的定金及预收款和个人按揭贷款合计138.1亿元,同比增长65.3%,占全市到位资金的比重由上年的35.8%提高到39.4%。   

(六)房地产开发企业土地购置面积快速增长,开发进度加快

2019年,全市房地产开发企业土地购置面积173.4万平方米,同比增长76.6%,增幅比上年加快49.2个百分点,分别比一季度、上半年和前三季度加快144.6、89.6和50.1个百分点;土地成交价款67亿元,同比增长42.2%;待开发土地面积184.2万平方米,同比下降8.8%,增幅比上年减缓118.5个百分点,土地开发进度加快。   

二、当前房地产开发业运行中存在的问题

(一)房屋竣工面积持续下降,开发周期拉长

2019年,全市房地产开发项目房屋竣工面积112.1万平方米,比同期商品房销售面积少320.3万平方米,同比下降24.4%,降幅比上年收窄50.6个百分点,占商品房销售面积的比重由上年的41.3%下降到25.9%,其中商品住宅竣工面积91.9万平方米,比同期商品住宅销售面积少310.1万平方米,降幅比上年收窄46.2个百分点,占商品房销售面积的比重由上年的34.9%下降到21.3%,同比下降26.7%。   

(二)区域发展不平衡,地区间分化明显  

从房地产完成投资规模看,占比最高的是运河区,完成投资73.3亿元,占全市的比重为23%,近四分之一;其次是新华区,完成投资42.5亿元,占全市的比重为13.3%;居第三位是渤海新区,完成投资32.8亿元,占全市的比重为10.3%;运河区、新华区和渤海新区共完成房地产投资148.5亿元,占全市比重为46.6%,接近一半。占比较低的县有东光、海兴、盐山,完成投资分别为1.9亿元、2.7亿元2.7亿元,占全市房地产投资的比重均低于百分之一,分别为0.6%、0.8%、0.8%。  

从房地产投资同比增速看,青县、孟村、吴桥、肃宁、新华区、献县、沧县和黄骅增速较高,均超过了1倍,分别增长7.1倍、3.8倍、3.2倍、1.4倍、1.3倍和1.2倍1.1倍和1.1倍,对全市房地产开发投资增长贡献很大,增速较低的有东光、高新区、海兴,分别下降45.8%、39.8%和23.4%。  

从以上可以看出,投资完成占比产差距大,同比增速分化明显,各县(市、区)间房地产开发情况不均衡现象突出。  

三、促进沧州市房地产开发业健康发展的几点建议

(一)保持调控政策连续性,促进房地产市场健康发展

坚定不移地贯彻落实国家房地产市场调控政策,牢牢把握并贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位,紧紧围绕房地产市场稳定健康和满足城乡居民日益增长的居住需求,继续深化完善房地产市场体系和住房保障体系,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度体系,大力推进住房供给侧结构性改革,以稳地价、稳房价、稳预期为目标加强房地产市场供需双向调节,既要抑制泡沫、防止大起大落,也要适当引导投资和消费,防止房地产开发市场成为影响经济社会发展的“灰犀牛”,确保全市房地产开发市场稳定健康发展。  

(二)优化土地供应结构,稳定房地产市场预期  

土地供应规模、供应结构、供应方式和土地价格是影响房价变动的重要因素,稳房价首先要稳地价。一是要合理调控房地产用地的供应节奏,经济发展好、人口流入量大、住房价格高的地区要扩大商品住宅特别是保障性住房用地供应规模,调整优化布局,加快供应节奏,满足市场需求,稳定市场预期。二是完善土地公开出让方式,可采取“限地价、竞房价”或“限地价、竞配建”的方式,为房地产市场发展提供一个相对稳定的竞争环境。   

(三)坚决遏制投机炒房,规范房地产市场秩序

投机性购房最直接的危害必定是推高房价,严重挤压自住型和改善性住房消费,严重扰乱房地产市场秩序,同时也将大量资金从实业引到投机领域,严重影响实体经济的发展,将会给金融业带来很大的风险。一是加大对消费贷款的监管力度,密切关注贷款的流向,严禁个人消费贷款资金违规进入房地产领域或楼市;二是加大房地产开发市场整治力度,加大对违法违规企业的查处曝光力度,重点是打击囤地捂盘、投机炒房、违规销售和哄抬房价等市场乱象,净化市场环境,合理引导市场预期,维护房地产市场秩序,促进房地产市场平稳健康发展。三是突出住房的居住属性,继续综合运用土地、金融、税收等手段,满足合理的住房需求,特别是支持新市民住房需求,抑制投资投机性需求。


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