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中部地区宏观经济与房地产对比分析
 2020-01-02  出处:《房地产动态》2019年第23期  作者:国家信息中心信产部 高聚辉  

中部地区是我们经济发展的第二梯队,承载着全国四分之一的人口,创造了全国五分之一的产值,是我国的人口大区、交通枢纽、经济腹地和重要市场,在区域分工中扮演着重要角色。2006年4月15日,中共中央、国务院发出《关于促进中部地区崛起的若干意见》。2016年12月26日,国家发改委印发《促进中部地区崛起“十三五”规划》,将中部地区定位为“全国重要先进制造业中心、全国新型城镇化重点区、全国现代农业发展核心区、全国生态文明建设示范区、全方位开放重要支撑区”。中部地区的发展对于发展壮大我国经济增长极,加快各类生产要素南北呼应、东西流动具有十分重要的意义。

2019年,中部经济运行总体平稳,增速在四大区域中最快;工业增加值增速出现分化,投资消费增速除山西外基本稳定,外贸进出口差异较大。房地产主要指标出现分化,部分省份增速偏缓甚至出现负增长。

展望未来,中部地区的发展大有可为。中部地区人口规模巨大,城镇化水平偏低,在新的发展时期,随着要素流动的加速和资源配置效率的提升,中部地区经济仍有较好的发展前景,未来很有可能会成为拉动中国经济和房地产的重要力量。另外,中部省会城市人口集中度明显偏低,未来会出现明显地向省会城市集中的趋势,房地产市场存在结构性机会。

一、中部地区宏观经济运行分析

(一)中部宏观经济运行总体平稳,增速在四大区域中最快

2019年前三季度,全国宏观经济总体运行平稳,经济结构继续优化。初步统计,2019年前三季度国内生产总值实现69.78万亿元,按可比价格计算,同比增长6.2%,增速比上年同期回落0.5个百分点,增速连续5个季度保持回落。

分地区看,东部地区规模最大,但中部地区增速最快。东部地区GDP规模超过全国的半壁江山,实现生产总值37.49万亿,增长6.3%;中部地区实现15.12万亿,增长7.7%,增速在所有地区中最快;西部地区实现14.1万亿,增长6.9%;东北地区实现3.95万亿,增长4.3%。

对比中部六省份数据,2019年前三季度,中部六省经济总体平稳,各省GDP增速均快于全国平均水平,特别是江西GDP增速达到8.6%,在中部地区增长最快,安徽、湖北、湖南也都实现7.8%的增速,保持较快增长。与2018年全年增速相比,山西、安徽、江西、河南GDP增速出现小幅回落,湖北、湖南保持持平。

从结构看,产业结构变化有所差异。山西、安徽、江西、湖南四省第三产业保持较快增长,占比继续提升,特别是湖南省第三产业占比达到54.7%,比2018年提高2.85个百分点,在中部六省中无论是绝对值还是增速均保持最高。河南、湖北两省第三产业增速相对较慢,第三产业占比比2018年出现小幅下降,未来仍需以城镇化和工业化为抓手,加快第三产业的发展。

(二)工业增速出现分化,投资消费除山西外基本稳定,进出口差异较大

2019年1-10月,中部各省规模以上工业增加值增速环比均出现不同程度回落,特别是山西回落幅度较大,增速比1-9月下降0.5个百分点。与2018年1-10月同期数据相比,省区间分化明显,华中三省(河南、湖北、湖南)和山西省增速保持上升,其中山西、湖南增速上升较明显,超过1个百分点;安徽、江西则保持回落,特别是安徽省回落显著,增速比2018年同期低1.8个百分点。 

固定资产投资增速来看,除山西省波动相对较大外,其余5省均保持平稳增长,增速基本保持8%~11%之间。其中,湖北、湖南增速较快,分别增长10.7%和10.1%,其次是江西和安徽,分别增长9.3和8.8%。

从社会消费品零售总额看,中部各省消费增速基本平稳,江西增速最快,山西增速最慢。各省按增速排名依次为:江西11.2%、安徽10.8%、河南10.4%、湖北10.3%、湖南10.0%、山西7.3%。

进出口省份间差异较大。从绝对值看,河南、安徽、湖南进出口总额较大,分别达到4448亿元、3902亿元、3549亿元。在增速上,山西、河南、江西进出口总值保持个位数增长,湖南增长较快,超过50%。分进口、出口来看,山西出口总值出现负增长,河南进口总值出现负增长,湖南出口总值增长68.1%,进口总值增长19.3%。

  二、中部地区房地产市场运行分析

2019年,中部地区房地产投资、新开工面积、销售额增速、房价涨幅等指标均慢于全国平均水平,但房屋施工面积、竣工面积和销售面积增速则快于全国,表明当前中部地区房地产市场正处于调整期,市场以价换量特征较为明显。

具体看,1-10月中部地区完成房地产投资22822亿元,同比增长10%,增速比全国低0.3个百分点,其中,商品住宅完成投资17662亿元,增长14.4%,增速比全国低0.2个百分点。商品房新开工面积47462万平方米,增长8.7%,增速比全国低1.3个百分点。商品房销售面积实现37960万平方米,增长0.6%,增速比全国高0.5个,其中商品住宅销售面积增长1.9%,比全国高0.4个百分点。

2019年1-10月,中部各省房地产开发投资均保持增长,其中山西、湖南增速较快,分别增长19.2%和13.8%,江西增长最慢,增长4.2%。与上年同期增速相比,山西、河南、湖北投资增速加快,特别是河南加速明显,安徽、江西、湖南投资增速出现回落,其中江西回落幅度最大。分房屋类型看,各省住宅类投资均保持增长,但非住宅类投资出现明显分化,江西、河南、湖北非住宅投资同比均出现下跌,跌幅分别为3.4、13.3、5.9个百分点,表明这些地区的经济发展水平制约着商业和办公类房屋的增长。

从房地产投资依存度(房地产开发投资完成额/同期GDP)来看,前三季度,中部地区整体房地产投资依存度为13.5%,低于全国平均水平0.5个百分点。分省看,仅安徽省投资依存度较高,超过全国平均水平,为22.2%,其余5省依存度均低于全国和地区平均水平,山西、江西、河南、湖北、湖南的依存度依次为9.8%、10.0%、13.3%、12.9%和11.2%。

从土地财政依存度来看,前三季度中部地区土地成交价款占同期地方财政一般预算收入的比值为73.9%,比全国比值高出10.7个百分点。其中,安徽土地财政依存度最高,为91.8%,其次是湖南和湖北,分别为82%和81.7%,河南、江西则为71.7%和70.8%,山西土地财政依存度最低,为37.3%。

商品房销售面积省份间差异明显。其中,江西、河南2省保持增长,增速分别为3.3和6.2个百分点,其余4省则出现回落,其中安徽跌幅相对较大,下降4.5%。

受安徽、江西、湖北增速偏慢影响,1-10月中部地区商品房新开工面积完成47462万平方米,同比增长8.7%,增速比全国低1.3个百分点。分省看,山西、河南新开工增长明显,分别增长23.4%和16.8%,其余4省增速均在7%以内。

从房价水平来看,2019年1~10月中部地区商品房和商品住宅均价分别为7144元和6949元,分别上涨6.2和7.2个百分点,涨幅比全国平均涨幅低1和2个百分点。这主要有两方面的原因,一是中部地区的省会城市多数采取了限购的政策,影响了高能级城市(省会城市)的房屋销售,导致房屋成交结构发生变化,二是为加快周转,中部地区开发商采取了更加有力的促销让价措施,以价换量特征更加明显。分省份看,湖北商品房均价最高,河南房价涨幅最快。1-10月湖北省商品房均价为8989元/平方米,河南房价涨幅为11.5%。

  三、前景与趋势展望

总体来看,当前中部地区经济整体平稳,但省区间的差异开始显现,部分省区的经济下行压力有所凸显,核心指标增速出现放缓迹象,未来走势需高度关注。但另一方面,随着我国经济的持续发展,东部地区部分产业的成本上升,比较竞争比较优势有所变化,地区间产业变迁和转移速度加快,中部地区的区位优势十分明显。特别是随着我国高铁的快速建设,中部地区省会城市的交通便利性不断提升,郑州、合肥、武汉都将形成了“米”字型高铁网络,省会城市对各类资源的集聚能力进一步提升,这对于提升中部地区的经济能级起到了极大的促进作用。近两年,我国人口流动出现了新趋势,东部地区的人口开始向中西部出现小规模回流,回流的主要目的地以省会城市为主,预计未来这一趋势仍会持续,中部地区的省会城市将会明显受益。

在地理区位上,中部地区既不沿海,又不沿边,因此在整体发展路径上都是以省会城市为核心的单核发展模式。但从中部六省的省会城市集中度来看,相对还比较低,特别是人口集中度明显低于经济发达省份的水平。例如,2018年中部六省的省会城市常住人口占全省人口的比重均在20%以下,甚至有5个省的集中度在13%以下。集中度低意味着这些省份的未来发展空间巨大。GDP、社会消费品零售总额、一般预算财政收入等指标的集中度要好于人口,但与其他省区相比仍有进一步提高的可能和必要。

另外,从城镇化进程的推进情况来看,中部地区整体城镇化率为55.6%,低于全国水平4个百分点。如果中部地区城镇化达到60%的水平,将新吸纳城镇人口1600万以上,这表明未来中部地区的城乡人口变动规模仍有较大空间。特别是河南、安徽和湖南三省,如果按照相同标准计算,城镇人口将分别增加800万、335万和275万人口。

展望未来,中部地区将凭借其强大的人口规模和成本优势来展开区域竞争,随着中部地区改革的持续推进和营商环境的改善,要素流动和资源配置将会更加高效,中部崛起正当其时。在这一过程中,省会城市的地位和作用将更加突出,非省会城市则需要更加关注如何将本地特色资源转化为优势资源,并进一步形成价值性资源,更好地参与和融入地区经济的发展和分工。


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