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大数据视角看上半年全国土地市场供求真实状况
 2019-08-16  出处:国信房地产信息网  作者:国家信息中心信息化和产业发展部 高聚辉  

【摘要】

☆ 2019年上半年,全国土地市场整体保持低速增长,土地供应面积增长5.2%,成交面积增长2.2%。

☆ 分用地类型,工业仓储用地成交面积最大,占比超过五成。住宅用地成交价款最高,占比超过八成。

☆ 分区域看,华东地区始终是土地市场的主力,土地成交面积和价款分别占全国的38.6%和47.2%。

☆ 土地地块面积区间呈“W型”分布,5000平米以下、10000~20000平方米和50000平米以上的地块宗数相对较多,宗数累计占比超过六成。

☆ 土地成交平均地价呈“U型”分布,四成以上地块土地单价在400元以内,以工业和仓储用地为主,还有近四成地块成交单价在1000元以上,其中主要以住宅用地和商办用地为主。

☆ 住宅用地平均每宗地块面积达3.27万平方米,成交价款达2.07亿元,明显高于整体用地价格水平,呈现出明显的规模化开发特点。

☆ 上半年35个大中城市土地成交面积增长8.9%,成交价款增长33.4%,快于全国整体水平。

☆ 二线城市土地成交价款占比最高,超过五成,三线城市土地成交面积占比最高,超过三成。二三四线城市土地成交面积和成交价款累计占比均超八成。

☆ TOP50城市门槛值继续提升,达145亿元。TOP50城市土地成交价款累计达20705亿元,占全国的67.2%。

☆ 下半年, 预计在政策及预期的共同引导下,房地产市场将保持低幅增长,部分先行指标会出现小幅下跌,市场分化态势持续。土地市场降温,土地溢价率回落,土地成交结构将向二三线城市集中,土地价格涨幅将放缓。

【正文】

2019年上半年,全国土地市场供求均保持低速增长,土地成交价款增速由负转正,土地成交溢价率有所上升。从上半年各月走势来看,一季度土地成交较为低迷,成交面积和价款同比均出现负增长,二季度明显好转,土地成交价款保持较快增长。

一、土地市场整体保持低速增长

从整体数据来看,上半年全国共通过招拍挂供应土地45378宗,占地面积为14.46万公顷,同比增长5.2%;成交土地35509宗,面积为11.47万公顷,同比增长2.2%,均保持低速增长。

分月度看,1月份土地成交宗数和面积相对较高,成交7259宗地块,成交面积为2.19万公顷。2、3月份受春节因素影响,成交宗数和面积均保持低位,分别成交1.42公顷和1.63公顷。4月份,土地成交明显加速,成交土地面积达2.0万公顷,同比增长22.4%。随着4月下旬中央政治局会议判断一季度经济好于预期,宏观调控要保持定力,房地产重提“房住不炒”后,5月份,土地成交开始放缓,至6月份,土地成交面积出现小幅下降,跌幅为3.1%。

分土地用途看,工业仓储用地成交面积最大,占全部成交土地的50.7%;住宅用地成交价款最高,占全部土地成交价款的80.4%。具体看,住宅用地供应16185宗,占地面积为5.04万公顷,成交11983宗,成交面积为3.91万公顷,成交价款为24767亿元,增长18.5%。商服办公用地供应6762宗,1.3万公顷,成交5125宗,0.97万公顷,成交价款为3458亿元,下降20.2%;工业仓储用地为18111宗,7.08万公顷,成交15237宗,5.82万公顷,成交价款为1731亿元,增长12.2%。

分区域看,华东地区始终是土地市场的主力,土地成交13820宗,面积为4.43万公顷,成交土地价款为14561亿元,分别占全国土地成交面积和价款的38.6%和47.2%;其次是华中地区,华北地区、西南地区,成交土城面积分别为1.71、1.49、1.47万公顷,成交土地价款分别为3941、3706、3655亿元。

二、土地地块大数据特征分析

通过对2019年上半年成交的35509宗地块的分析,发现:单宗地块面积呈明显的“W型”分布,5000平米以下、10000~20000平方米和50000平米以上的地块宗数相对较多;土地地面均价呈“U型”分布,四成以上的地块地面单价在400元以内,主要是工业和仓储用地,还有近四成地块成交单价在1000元以上,其中主要以住宅用地和商办用地为主;住宅用地的单宗地块成交价款明显高于整体平均水平,呈现出明显的规模化开发特点。

从成交地块平均单地面积来看,上半年成交地块平均每宗地块面积为32303平方米。分区间看,5000平方米以下的宗地宗数最多,占全部成交地块的四分之一;其次是50000平方米以上的宗地,有6854宗,占全部成交地块的19.3%;地块面积在30000~40000和40000~50000之间的地块相对较少,宗数占比均不到10%。从不同地块面积区间的地块面积占比情况来看,50000万以上地块所占面积比重最高,为61.7%,其次是30000~40000平米之间的地块,面积占比为9.3%。

按成交地块的地面单价来看,呈典型的“U型”分布,四成以上地块单价在400元以内,还有近四成地块单价在1000元以上,不到两成地块成交均价在400元~1000元之间。21.6%的成交地块地面单价在200元~400元之间,19.9%的地块成交单价在200元以内,二者合计占41.5%。

具体到住宅用地,29.4%的地块成交地面单价在5000元以上,29%的地块在2000元-5000元之间,还在22.9%的地块成交单价在1000元-2000元之间,三者合计占住宅用地的81.3%。

按平均每宗地块的成交价款来看,上半年平均单宗地块的成交价款为8680万元/宗,其中住宅类用地的平均成交单价为2.07亿元/宗,明显高于整体水平。分区间看,有54.4%的地块成交价款在1000万以内,其次是1000万-2000万之间的地块,宗数占比为10.5%,再次是1亿-3亿的地块,占比为8.5%。从住宅用地的成交价款情况来看,则呈现出有所不同的分布特点,成交价款在1000万以下的地块宗数仍然占比最高,但仅为26.9%,1-3亿之间的地块宗数占比排名第二,占19%,随后是是5000万-1亿和5亿以上的地块,分别占13.7和10.5%。

对比最近5年上半年住宅用地的成交数据发现,住宅用地的平均单宗地块面积和价款都呈明显的上升趋势,面积由单宗地块2.32万平方米提高到3.27万平方米,平均成交价款由7223万元提高到20669万元,地价上升态势明显。住宅用地呈现出明显的规模化开发的特点,这对房地产企业的资金实力和融资能力要求越来越高,这也是近年来房地产企业联合拿地和合作开发不断增多的重要原因。

三、重点城市土地成交数据分析

(一)35个大中城市:土地成交面积增8.9%,成交价款增33.4%

上半年,35个大中城市 共出让土地6521宗,占地面积为2.88万公顷,成交土地宗数为5592宗,成交面积为2.45万公顷,同比增长8.9%,成交土地价款为15020亿元,同比增长33.4%。

其中,大连、哈尔滨、长沙3市的土地成交面积增长最快,均超过100%,贵阳、昆明、天津、武汉、兰州也保持较快增长,增幅在50%以上。有14个城市土地成交面积出现负增长,其中乌鲁木齐、呼和浩特、深圳土地成交面积下降较为明显,降幅均超过50%。从土地成交价款看,30个城市土地成交价款均保持增长,其中有8个城市增速超过100%,分别是贵阳、太原、哈尔滨、深圳、大连、兰州、西宁、南宁,其中有5个城市属于西部地区。

从各城市溢价率 来看,溢价率相对较高的城市有合肥、成都、南昌、海口、深圳等,均为省会城市或一线城市,表明部分城市的地价和房价上涨压力仍然偏大。

(二)二线城市土地成交价款占比超过五成,二三四线城市土地成交面积和成交价款均超八成

分城市等级看,上半年一线城市共成交土地276宗,成交面积为1533万平方米,成交价款为2610亿元。二线城市成交8848宗,33700万平方米,成交价款为15600亿元,土地价款在各类城市占比最高,占50.6%。三线城市成交12317宗,成交面积为37577万平方米,成交价款为7685亿元,三线城市成交面积在各类城市中占比最高,占32.9%。

从不同等级城市的土地成交单价来看,地价明显随着城市级别的下降而下降,体现出典型的土地级差地租的特征。一线城市土地成交平均地价最高,为17036元/平方米,二线城市次之,平均地价为4629元/平方米,五线城市最低,平均地价仅为1020元/平方米。

(三)TOP50城市门槛值继续提升,土地成交价款占比接近七成

2019年上半年,土地成交价款前50位城市的门槛值继续提高,由上年同期的130亿元提升至145亿元。其中TOP20城市的门槛值提升更加明显,由380亿元提升到395亿元。

从TOP50位城市土地成交价款的累计值看,达20705亿元,占全国土地成交总价款的比重为67.2%;其中,前20位城市成交价款达13962亿元,占全国土地成交总价款的比重为45.3%。杭州继续以1494亿元的成交价款蝉联城市排名第一位,武汉异军突起,由上年同期的第9位前进7位,占据榜眼的位置,北京则由上年同期的第4位再进1位,占据第3名。

从TOP50城市的土地溢价率来看,宜宾、合肥、南昌、深圳、成都、常州、东莞、沈阳等8城市的溢价率水平相对较高,均超过30%。长春、上海、潍坊、青岛等4城市溢价率相对较低,均在5%以内。

下表是2019年上半年城市土地成交价款前20位的城市,其中武汉、天津、福州、上海、合肥、青岛、绍兴等7城市土地成交价款增长较快,增速超过50%。重庆、郑州、济南、佛山等4个城市出现负增长,其中济南、佛山降速较为明显,跌幅超过20个百分点。

从TOP20城市的区域分布来看,有15个城市属于东部地区,3个(合肥、郑州、武汉)属于中部地区,2个(成都、重庆)属于西部地区。从城市级别看,京津沪渝4个直辖市全部上榜,9个经济大省的省会城市上榜,5个计划单列市中的深圳、宁波和青岛3个城市上榜,大连和厦门以不到180亿的土地成交价款分别位列城市第38位和39位。在TOP20城市中,还有5个一般性地级城市,分别是苏州、温州、常州、绍兴、佛山,主要集中于江苏、浙江和广东3省。

四、下半年土地市场预判

随着中央政治局会议在7月底强调,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段”,预计未来房地产调控将更加注重稳发展与防风险的平衡。房地产政策以逆周期调节和维稳为主,市场期待货币政策注水的预期落空。近期,央行、银保监会都加大了对房地产融资及有关信贷产品的监管力度,严禁消费贷、银行理财、信托等各类资金违规进入房地产领域,预计后期房地产投资与销售均会受到影响。

展望2019年下半年,预计在政策及预期的共同引导下,房地产市场保持低速增长,部分先行指标甚至会出现下跌,市场分化态势持续。具体到土地市场,预计土地市场在下半年会出现降温,土地溢价率也将有所回落,土地成交结构将向二三线城市集中,土地价格涨幅将放缓。

说明:

本报告由国家信息中心信息化和产业发展部和国信房地产信息网研究撰写,报告版权归本单位所有。

文中全国及分区域土地成交数据及地块信息来源于国家信息中心宏观经济与房地产数据库,土地成交汇总数据范围为所有通过招拍挂方式出让的土地地块,由于数据收集的全面性以及数据处理流程的复杂性等原因,数据内容与实际情况可能会有一定出入,后期部分数据会进行二次调整,数据分析结果仅供研究参考使用。


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