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2019年上半年土地流拍多的城市,债务情况如何?
 2019-08-07  出处:微信公众号:郁言债市  作者:刘郁  

摘 要

在之前的报告《2019年偿债压力较大的省份,土地出让状况如何?》中,我们梳理了1-4月全国各地区的土地出让状况,着重分析了偿债压力较大的省份。本篇仍以地方债务为关注点,从土地流拍的角度出发,关注哪些省份和城市的土地流拍现象较为严重,继而探讨这些地区的偿债压力情况,并计算其土地出让保障倍数。

1. 哪些省份和城级市流拍多?

19年上半年流拍地块数量最多的省份为贵州,而从16年以来,山东和河南的流拍地块数一直位列前五。19年上半年河南的流拍用地面积最大,而16年以来,河南和新疆的流拍用地面积一直位列前五。

19年上半年一线城市流拍地块最多的城市为北京;二线城市中流拍地块最多的城市为重庆市,其次为兰州和西安;三四线城市中,流拍地块最多的城市为驻马店,其次为邢台和赣州。值得注意的是,从所有地级市和县级市的流拍数据来看,三四线城市的平均流拍数量明显多于一、二线城市。

2. 土地流拍多的地方债务压力如何?

分省份来看,今年上半年贵州流拍地块数位居第一,其经调整债务率高达600%。从流拍用地面积来看,今年上半年甘肃的流拍用地面积位居各省第四,其经调整的债务率高达640%。

分城市来看,在流拍地块数较多的城市中,遵义的经调整债务率最高,达727%。流拍地块数前20的城市中,赣州、重庆、西安的经调整债务率均超过500%。从流拍用地面积来看,流拍面积前十的城市中,兰州、重庆、西安和阜阳的经调整债务率较大,均超过400%。

我们对各省份和各地级市数据进行筛选,发现在筛选出来的城市中,多数流拍地块多且债务率较高的城市,今年上半年土地出让成交价款对其全年债务的保障倍数不高。

综合来看,流拍多且经调整债务率较高的地方,马鞍山、淮安、西安和盐城的土地保障倍数均不足20%,需关注其借新还旧的状况。

风险提示:房地产政策超预期

在之前的报告《2019年偿债压力较大的省份,土地出让状况如何?》中,我们梳理了1-4月全国各地区的土地出让状况,着重分析了偿债压力较大的省份。本篇仍以地方债务为关注点,从土地流拍的角度出发,关注哪些省份和城市的土地流拍现象较为严重,继而探讨这些地区的偿债压力情况,并计算其土地出让保障倍数。


哪些省份和城市流拍多?


1. 上半年贵州省流拍地块数最多


今年上半年,全国共流拍了8882块土地,[1]占去年全年流拍宗数的38%,流拍用地面积达3亿平方米。今年的流拍地块数较去年同期增加1558条,略高于17年同期。从往年的流拍地块数据可以发现,下半年土地流拍数量及面积往往会高于上半年。从上半年流拍情况看,下半年面临的土地流拍压力仍较大。




对应省份来看,19年上半年流拍地块数量最多的省份为贵州,共流拍地块811条。16、17年流拍地块最多的省份均为山东,18年黑龙江省流拍地块数最多。值得注意的是,从16年以来,山东和河南的流拍地块数一直位列前五,流拍地块数最少的省(市)是北京、上海和天津,这从一定程度上反映了土地流拍与各地区房地产市场热度相关。从流拍用地面积来看,19年上半年河南的流拍用地面积最大,达2190万平方米,16年以来,河南和新疆的流拍用地面积一直位列前五。




2. 三、四线城市流拍地块数量大多位居前列


分不同城市类型来看,19年上半年,北京为流拍地块最多的一线城市,共流拍16条地块,流拍面积也远大于其他上海、广州和深圳。在二线城市中[2],流拍地块最多的城市为重庆市,其次为兰州和西安,流拍面积均超过400万平方米。在三四线城市中,流拍地块最多的城市为驻马店,其次为邢台和赣州,三地流拍地块数均超过150,其中邢台和驻马店的流拍用地面积也位列前二。值得注意的是,从所有地级市和县级市的流拍数据来看,三四线城市的平均流拍数量明显多于一、二线城市。





土地流拍多的地方债务压力如何?


土地出让金作为政府性基金收入对各地区当前和未来政府现金流有重要影响,是各地方政府利息支出的重要来源。流拍数量增多意味着土地出让金减少,这在无形中增加了债务率高的地区的偿债压力,因此我们从经调整的债务率来看,哪些流拍多的地方偿债压力较大?


分省份来看,贵州今年上半年流拍地块数最多,其经调整债务率高达600%。流拍地块数位列前五的河南、河北、新疆、山东的偿债压力相对贵州较小,其经调整的债务率均小于400%,其中新疆的经调整债务率较大,达360%,而河北的经调整债务率仅139%。


从流拍用地面积来看,今年上半年甘肃的流拍用地面积位居各省第四,其经调整的债务率高达640%。流拍用地面积也很大的河南、新疆、安徽、河北的偿债压力相对甘肃较小,其中安徽的经调整债务率较大,达374%。




分城市来看,在流拍地块数较多的城市中,遵义的经调整债务率最高,达727%。流拍地块数前20的城市中,赣州、重庆、西安的经调整债务率均超过500%,上饶、兰州的经调整债务率均超过300%,而流拍地块数最多的驻马店和邢台的经调整债务率相对较低,分别为152%和94%。


从流拍用地面积来看,在流拍面积前十的城市中,兰州、重庆、西安和阜阳的经调整债务率较大,均超过400%。




我们对各省份和各地级市数据进行筛选,将流拍地块数、流拍用地面积和经调整债务率三项均大于各城市中值的城市挑选出来,计算其上半年土地出让保障倍数(19年上半年土地出让金额/19年发债城投有息债务到期总额)。通过计算我们发现,在筛选出来的城市中,多数流拍地块多且债务率高的城市土地出让成交价款对其债务的保障倍数不高。


综合来看,流拍多且经调整债务率较高的地方,马鞍山、淮安、西安和盐城的土地保障倍数均不足20%,需关注其借新还旧的状况。





注:

[1] 包括首次出让期间流拍,后期重新出让时成交的地块。

[2] 二线城市包括省会城市、计划单列市及部分房地产市场较为发达的地级城市(不含港澳台和拉萨),包括天津、重庆、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐、无锡、苏州、温州、北海、三亚。



风险提示:

房地产政策超预期







本文节选自国盛证券研究所已于2019年8月6日发布的报告《2019年上半年土地流拍多的城市,债务情况如何?》,具体内容请详见相关报告。

刘郁 S0680518080002 liuyu@gszq.com

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