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2018年上海市房地产市场综述
 2019-01-29  出处:上海统计局  

2018年,本市认真贯彻国家“因城施策”的房地产调控要求,加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,坚持“两个不是权宜之计”不动摇,因地制宜,精准施策,保持房地产调控政策的连续性和稳定性,确保本市房地产市场平稳健康发展。

在全国房地产调控从紧基调不变的背景下,本市加强市场监管,实施了规范企业购买商品住房等精细化调控措施,投资投机性购房需求得到有效抑制,楼市预期进一步回归理性,市场运行总体平稳。房地产市场呈现开发投资低位增长、房屋新开工面积小幅增加、销售面积略有回升的态势。

1.房地产开发建设总体平稳

(1)房地产开发投资低位增长

2018年,本市房地产开发投资低位增长,完成投资4033.18亿元,比上年增长4.6%。从全年走势看,房地产开发投资呈现总体平稳、低位波动态势。1-2月的投资增速(10.1%)为全年最高点,此后总体保持平稳,增速在3.0%~5.3%区间波动(见图1)。2018年,本市房地产开发投资占全市固定资产投资的52.9%,比重同比下降0.3个百分点。

  图1 2018年本市房地产开发投资情况

从房屋类型看,住宅和办公楼投资小幅增长,商业营业用房投资下降。2018年,本市住宅投资2225.92亿元,比上年增长3.4%,占房地产开发投资的55.2%,比重下降0.6个百分点;办公楼投资692.71亿元,增长7.9%,占17.2%;商业用房投资461.42亿元,下降8.9%,占11.4%。

从投资结构看,土地购置费快速增长、占比提升,建安工程投资下降。2018年,本市房地产开发投资中的土地购置费1846.14亿元,比上年增长21.2%,占全部房地产开发投资的45.8%,比重提高6.3个百分点;建安工程投资1971.77亿元,下降6.3%,占48.9%。

(2)房屋在建规模略有下降

2018年,房屋在建规模略有下降,本市房屋施工面积14672.37万平方米,比上年下降4.5%。其中,住宅施工面积7520.39万平方米,下降6.2%。

2018年,本市房屋新开工面积2687.17万平方米,比上年增长2.6%。其中,住宅新开工面积1473.17万平方米,增长5.0%;商办新开工面积517.77万平方米,下降22.3%,连续两年出现两位数下降。

2018年,本市房屋竣工面积3115.76万平方米,比上年下降8.0%。其中,住宅竣工面积1730.27万平方米,下降7.1%(见表1)。

表1 2018年本市房屋新开工和竣工面积情况

指  标

新开工面积

(万平方米)

 

竣工面积

(万平方米)

 

比上年增长(%)

比上年增长(%)

全部房屋

2687.17

 2.6

3115.76

 -8.0

#住宅

1473.17

 5.0

1730.27

 -7.1

办公楼

 310.84

-15.7

 413.46

 -7.1

商业营业用房

 206.93

-30.5

 341.05

-12.0

(3)到位资金更加依赖企业自筹资金

2018年,本市房地产开发项目本年到位资金5330.46亿元,比上年下降1.0%。从资金来源渠道看,受新建房屋销售面积持续低位以及房地产行业金融监管严格、房企融资渠道收窄影响,项目建设资金更加依赖于企业自筹资金。开发项目本年到位资金中仅自筹资金保持增长、且增幅超两成,其他各类到位资金则均呈下降态势(见表2)。

表2 2018年本市房地产开发项目本年到位资金情况

指  标

资金(亿元)

比上年增长(%)

比重(%)

本年到位资金

5330.46

  -1.0

100.0

#国内贷款

1326.02

  -4.9

 24.9

自筹资金

1896.42

  22.4

 35.6

其他资金

2107.91

 -13.5

 39.5

      #定金及预付款

1566.41

  -4.9

29.4

另据人民银行上海总部统计,截至2018年底,本市中外资金融机构本外币商业性房地产贷款余额21242.50亿元,比上年增长7.0%。其中,房地产开发贷款余额6072.37亿元,增长11.3%;个人购房贷款余额14110.14亿元,增长4.2%。本市公积金贷款余额3921.96亿元,比上年增长11.1%。

2.房地产市场销售略有回升

2018年,本市房地产市场保持调控政策的连续性和稳定性,从限购、限贷、价格监管到规范企业购房、加强摇号监管,充分体现了中央“房住不炒”的调控决心。在中央决定坚决遏制房价上涨后,市场短期预期有所转变,观望情绪有所增强。但在经历了2017年的楼市交易低迷、成交量大幅萎缩后,销售略有回升。

(1)新建房屋销售面积小幅增长

2018年,本市新建房屋销售面积1767.01万平方米,比上年增长4.5%。其中,住宅销售面积1333.29万平方米,下降0.6%(见图2)。随着本市对“类住宅”项目分类施策、清理整顿工作的推进落实,商办销售逐步恢复正常化。全市办公楼销售面积147.08万平方米,比上年增长18.5%;商业营业用房销售面积101.75万平方米,增长28.3%。

  图2 2018年本市新建商品房及住宅销售情况

(2)存量房销售低位盘整

据市房地产交易中心统计,2018年本市存量房网签面积1513.46万平方米,比上年增长0.2%。其中,存量住宅网签面积1229.65万平方米,增长4.3%。伴随新房市场供应明显增加、交易量的回升,带动了部分置换型需求“卖旧买新”,存量房市场成交量小幅增长。但成交水平依然处于历年低位,甚至低于楼市较为低迷的2012年和2014年(见图3)。

  图3 2012年-2018年本市存量住宅网签月均成交量

(3)楼盘销售出现分化

2018年,市场化新建住宅销售出现了“冷热不均”的现象。中心城区项目多以改善为主,因其兼具了地段、配套、价格等多方面的优势,且综合性价比高,受到购房者青睐,认筹率较高。而郊区尤其是一些地理位置偏远的项目则少人问津,楼盘呈现销售疲软状态,去化速度较慢。随着下半年供应量的持续上升,购房者可选范围扩大,前期积压需求得到释放,项目销售分化情况日趋加剧,下半年起市中心项目的销售情况也开始出现一定分化。

3.新建住宅销售均价为每平方米28981元

2018年,本市新建住宅销售均价28981元/平方米。从区域均价看:内环线以内107730元/平方米,内外环线之间54150元/平方米,外环线以外20151元/平方米。

剔除征收安置住房和共有产权保障住房等保障性住房后的市场化新建住宅的区域均价分别为:内环线以内108155元/平方米,内外环线之间74694元/平方米,外环线以外37298元/平方米。


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