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2018年全国土地市场分析报告
 2019-01-14  出处:国信房地产信息网  作者:国家信息中心宏观经济与房地产分析组  

2018年,土地市场供求两旺,全年土地成交价款规模再创新高,预计财政口径国有土地使用权出让收入将达到6.4万亿左右。从年内各月走势来看,土地成交增速前高后低,下半年回落趋势较为明显。

一、全国土地使用权出让收入预计达6.4万亿

据财政部的财政收支数据,2018年1-11月,全国国有土地使用权出让收入53362亿元,同比增长28.9%。与2017年同期相比,土地使用权出让收入增加11972亿元。增速与上年同期相比回落6.4个百分点,与2018年1-10月相比回落3.2个百分点。根据模型推算,预计2018年全国国有土地使用权出让收入将达到6.4万亿左右,再创历史新高。

据国信房地产信息网的初步汇总数据 ,2018年全国国有经营建设性用地共成交75039宗,成交土地面积为24.43亿平方米,同比增长12.6%,成交土地价款为57240亿元,同比增长11.4%,增速与1-11月相比回落5.6个百分点,与上年同期增速相比回落30.9个百分点。

具体到房地产行业来看,根据国家统计局的数据,2018年1-11月,全国房地产开发企业共购置土地25326万平方米,土地成交价款为13746亿元,分别增长14.3和20.2个百分点,增速较1-10月份分别回落1.0和0.4个百分点。

2018年1-11月,房地产企业购地价款占同期财政口径土地使用权出让收入的比重为25.8%,该比重比1-10月提高1.2个百分点,但比2017年同期降低1.9个百分点。

二、分区域土地市场供求分析

从各省市土地成交面积数据来看,2018年全年,山东、江苏、河南、河北、浙江、安徽、湖北、江西、四川等9个省份土地成交面积规模较大,均超过1亿平方米。其中山东、广西、陕西、湖北、河南、江西等6省市土地成交面积增长较快,增速均超过25%,特别是山东省,共成交土地25872万平方米,同比增长37.2%。与此同时,有7个省市区土地成交面积出现负增长,包括宁夏、北京、广东、黑龙江、天津、新疆、青海等。

从各省市土地成交价款数据来看,2018年全年,浙江、江苏、山东、广东4省土地成交价款规模较大,均超过4000亿元,辽宁、山西、新疆、吉林、内蒙古等10个省区土地成交价款在1000亿以下。从增速看,陕西、山东、内蒙古等省(区)土地成交价款增长较快,增速均超过40%。与此同时,北京、海南、天津、安徽、广东、江苏、宁夏、重庆等8个省市区土地成交价款出现负增长,特别是海南、北京跌幅较大,接近40%。

分区域看,华中、华东地区土地成交面积增长较快,增速均超过15%,华北、华南地区增速降至个位数,西北地区土地成交面积出现小幅下降。从土地成交价款来看,东北、西北地区增速较快,超过30%,华北、华南地区出现负增长。

表1 2018年全年分区域土地市场成交情况

从三大重点区域来看,分化明显,长三角地区土地成交量价齐升,珠三角地区量价齐跌,京津冀地区量增价跌。

三、重点城市土地市场供求分析

从重点城市来看,2018年全年,土地成交价款前50位城市的门槛值明显提高,由上年同期的250亿元提升至285亿元,增长14%。前50位城市土地成交价款累计达36268亿元,占全国土地成交总价款的比重为63.4%;其中,前20位城市成交价款达23177亿元,占全国土地成交总价款的比重为40.5%。其中杭州、上海、北京、重庆、广州位居排行榜前5名,土地成交价款分别达2480、1978、1683、1497、1413亿元。

四、典型地块信息与土地排行榜

 从2018年成交金额排前20位的重点地块来看,主要分布在北京、上海、广州、杭州、佛山、温州、武汉等7个城市,其中北京宗地数量最多,为6宗,上海次之,占5宗,广州和杭州各占3宗,其余3个城市各占1宗地块。从重点地块成交人情况来看,有4宗为多个企业联合拿地,其余为单一企业拿地。

展望2019年,保持房地产市场平稳发展与抑制房地产泡沫风险将成为2019年房地产调控的两大主要目标,稳房价、稳地价、稳预期的相关政策将会继续出台。在政策引导下,预计房地产市场将保持窄幅波动,土地市场分化态势继续存在,经济发展潜力大和政策相对宽松的地区,企业拿地积极性将会更高,但在部分城市楼市调控政策微调的背景下,区域间土地市场走势会有所变化。

(执笔人:高聚辉)

说明:本报告由国家信息中心信息化和产业发展部和国信房地产信息网研究撰写,报告版权归本单位所有。转载或引用时,请注明“来源:国信房地产信息网”,且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。

文中全国及分区域土地成交数据及地块信息来源于国家信息中心宏观经济与房地产数据库,土地成交汇总数据范围为所有通过招拍挂方式出让的土地地块,由于数据收集的全面性以及数据处理流程的复杂性等原因,数据内容与实际情况可能会有一定出入,后期部分数据会进行二次调整,数据分析结果仅供研究参考使用。


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