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广西:房地产发展成就显著 住房保障进一步增强
 2018-12-04  出处:广西壮族自治区统计局  

改革开放40年来,广西房地产业发生了历史性变革,房地产发展从无到有,房地产开发投资规模持续增长,市场化水平显著提高,房地产业日益发展繁荣壮大。如今,房地产业已经成为广西经济发展的重要产业和固定资产投资的重要组成部分,对地方财政收入的贡献日益突出,对关联产业的带动效应十分明显,对经济增长的贡献率不断提高,在持续稳定推动广西经济发展的同时有效改善民生,大幅改善人民居住条件,稳定社会就业形势,有力推动城镇化发展、新时期社会进步和全面建成小康社会,不断满足人民群众日益增长的美好生活需要。

一、房地产业从无到有,逐渐发展成为支柱产业

(一)房地产业迅速发展,行业规模不断扩大。

随着改革开放的不断深入,广西经济社会得到快速发展,房地产业在经济结构中的比重和地位不断攀升。回顾广西房地产业的发展历程,大体可以分为四个阶段:

第一个阶段:1979至1990年,房地产业从无到有。1979年以前,受计划经济体制影响,房地产发展迟滞,房地产业基本没有形成。改革开放后,广西住房分配制度改革取得重大突破。1979年由自治区政府拨款在南宁、柳州、梧州三市建房向居民出售,这是首例广西房地产开发经营。这一阶段,随着国家的住房制度改革试点浪潮不断向前推进,广西也逐步推行住房商品化、市场化,人民群众在思想观念上逐渐接受了商品房的概念。

第二个阶段:1991至1999年,过热期和调整期。在此阶段,广西房地产起步并快速发展,在国民经济中的比重越来越大,期间经历了过热期和调整期。1992年至1995年是广西房地产投资的区间高峰期,投资增长率翻倍增长,导致局部地区房地产泡沫的出现。北海市等沿海城市成为广西房地产投资热点,拉动广西房地产快速发展。1993年随着国家对房地产业实行宏观调控,广西房地产业进入调整期,因投资惯性的作用,1994年和1995年仍然有较大的反复投入,至1995年达到区间顶点,从1991年的2.33亿元增加到51.51亿元。随后,出现连续3年的负增长。1998年10月,广西壮族自治区人民政府印发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住宅建设的实施办法》,文件明确提出,从1998年12月31日开始,广西停止住房实物分配,实行住房分配货币化。由此广西逐步建立起了经济适用的商品房供应体系,建立了住房公积金制度、住房信贷体系,建立和不断完善房地产交易市场。二十世纪90年代(1990-1999)广西房地产完成投资267.48亿元,商品房销售面积1199.48万平方米,住宅建设投资144.60亿元。房地产完成投资占国内生产总值的比重由1990年的0.5%提高到1999年的1.7%。

第三个阶段:2000年至2012年,快速发展期。国家陆续出台相关政策不断加强对房地产业的宏观调控,促使广西房地产开发的市场和运作得到进一步规范和提升,行业规模不断扩大。2000年起,广西房地产市场迎来了新一轮投资热潮,在大量利好政策的推动下,房地产行业逐步进入快车道。2000年房地产企业达到528家,比1990年增加461家,增长了6.9倍;年度投资额38.67亿元,比1990年增加36.48亿元,年均增速达到33.3%。2000-2012年房地产投资年均增速达到36.0%,2001-2005年投资增速达到了区间高位,年均增速达到50.7%,期间2003年的房地产投资增速达到58.9%,比同期的全社会固定资产投资增速高40.7个百分点。2006-2012年,投资热度有所放缓,但是年度投资额增速仍保持两位数增长,年均增长27.0%。七年间投资额大量增长,累计达到6620.21亿元,比2000-2005年增加5798.9亿元,累计投资额提高8倍。

第四个阶段:2013年至今,高质量发展期。进入新时代,广西房地产发展面临新的发展机遇,房地产业主动适应新常态,从2010年的高增长开始进行深度调整,加大供给侧结构性改革,进入高质量发展阶段。2012年至2015年房地产投资低速运行,2016年呈现恢复性增长,2017年后保持相对平稳。2017年广西房地产开发完成投资2683.48亿元,比2016年增长11.9%。商品房销售面积达5170.99万平方米,住宅建设投资达1983.52亿元。房地产完成投资占国内生产总值的比重由2000年的1.9%提高到13.2%。同时,广西还加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系,引导人口和住房需求合理分布。稳定增加商品住房供应,大力发展住房租赁市场,支持专业化、机构化住房租赁企业发展,推进住房供应主体多元化。建立保障性住房财政稳定投入机制,扩大保障性住房有效供给。

(二)房地产开发投资持续增长,民间投资成为房地产业的主力军。

改革开放以来,广西房地产开发从无到有,见证了时代的发展历程。时至今日,广西房地产行业已今非昔比,投资的体量、行业的实力、带动的效应、行业的标准已经得到质的提升。房地产开发企业个数由1990年的67家增加到2017年的2541家,增长了36.9倍。随着房地产企业的迅速增长,房地产开发投资体量迅速扩大,1990年至2017年广西房地产开发累计完成投资18152.69亿元,年度开发投资由1990年的2.19亿元增长到2017年的2683.48亿元,年均增长30.1%。年均增速比同时期广西全社会固定资产投资年均增速23.5%高6.6个百分点。1990年以来,房地产投资的经济类型结构随着改革开放的日益深入发生了深刻的变化,经济类型结构日趋多元化。1990-1992年,房地产投资主要以国有经济开发为主,国有企业主导房地产开发。1993年以来,非国有经济逐步参与房地产的开发,且比重不断上升,从1993年的48.9%上升到2017年的95.4%。

(三)房地产企业综合实力明显增强。

2017年,广西房地产企业到位资金3518.04亿元,比1990年到位资金2.71亿元增长1298倍。改革开放以来,广西房地产企业不断发展壮大,企业到位资金量累计由1990-1999年的382.64亿元增加到2000-2009年的3834.05亿元。进入21世纪,广西房地产业快速发展,2010-2017年的8年时间,房地产企业到位资金突破万亿元大关,达到18912.24亿元,分别比前两个阶段增长49倍和5倍。房地产行业营业总收入从1995年的20.59亿元增加到2017年的1592.68亿元,增长了76.4倍,年均增长率从1995-2000年的1.9%提高到2001-2017年的23.7%,提高了21.8个百分点。可见,随着广西房地产行业的不断发展成熟,房地产市场越来越活跃,房地产企业整体实力明显增强。

(四)商品房销售稳步增长,房地产市场化水平不断提高。

广西商品房销售随着人民群众生活需求的提高而稳步增长,房地产市场也随着全区房地产调控政策的稳步实施而日趋成熟。1990-1999年全区商品房销售面积累计1199.48万平方米,年均增长16.5%,2000-2017年全区商品房销售面积累计达到38923.29万平方米,年均增长21.4%,比前一阶段提高了4.9个百分点;2017年全区商品房销售面积5170.99万平方米,比1990年40.93万平方米增长了126倍。1990年以来商品房销售面积累计达到40122.77万平方米,年均增长达到19.6%。商品房销售额从1990年2.04亿元增加到了2017年的3016.64亿元,增长了1478倍。2017年商品房去化周期4.6个月,比2000年减少4.1个月,比1995年减少3.1个月,商品房去化周期逐步缩短,表明广西房地产市场化水平进一步提高。

(五)多区域协同推进,城市群联动发展。

1998年广西进一步深化城镇住房制度改革,加快推进住宅建设,停止住房实物分配,实行住房分配货币化,推动广西房地产行业快速发展。1999年在扭转前3年来房地产投资负增长的态势后,广西房地产投资进入新一轮的快速发展期。2000-2017年,广西房地产累计完成投资17885.21亿元,年均增长28.3%。北部湾经济区房地产累计完成投资8558.51亿元,年均增长43.68%;西江经济带累计完成投资7881.78亿元,年均增长42.89%;左右江革命老区累计完成投资1428.97亿元,年均增长55.81%。以首府南宁市为代表的北部湾经济区房地产发展较快,由于北海市、防城港市、钦州市地处沿海,经济相对发达,居民收入水平较高,对居住条件的需求相应较高,同时地方优惠政策刺激作用较强,促使房地产企业开发的倾斜度偏向于北部湾经济区。2017年,北部湾经济区房地产完成投资1280.28亿元,总量比西江经济带高197.48亿元,比左右江革命老区高994.54亿元。近年来,由于首府南宁的辐射带动作用和房地产行业市场扩张的需求,以柳州、桂林为代表的西江经济带房地产行业扩张明显,房地产开发土地购置量快速增长,30亿元以上大项目明显增多,对广西房地产开发的拉动作用日益增强。地处西部的左右江革命老区由于经济相对较为落后,收入水平不高,房地产市场需求较弱。但随着革命老区经济社会的发展,新兴崇左市的建市、大量基础设施的投入建设和交通条件的改善,也为广西整个房地产行业的发展起到了较强的助推作用。

二、房地产业对广西经济增长的贡献不断加大,持续稳定推动经济发展

(一)房地产业是拉动经济增长的重要力量。

1995年,广西房地产业增加值25.14亿元,占地区生产总值的比重为1.56%,占第三产业的比重为4.9%。2017年,房地产业增加值868.01亿元,是1995年的34.53倍;占地区生产总值的比重为4.25%,比1995年提高2.69个百分点;占第三产业的比重为10.6%,比1995年提高5.7个百分点。2017年房地产业对地区生产总值的贡献率达到4.2%,拉动经济增长0.3个百分点,对第三产业增长的贡献率为8.5%,拉动第三产业增长0.8个百分点。

(二)房地产开发投资成为固定资产投资的重要组成部分。

随着房地产业的持续发展,其在固定资产投资中所占比重越来越大。1990年,广西房地产开发投资为2.19亿元,占全社会固定资产投资的3.19%;2017年房地产开发投资为2683.48亿元,是1990年的1225.33倍,占全社会固定资产投资的13.48%,比1990年提高了10.29个百分点。

(三)房地产业对地方财政收入的贡献日益突出。2017年房地产开发企业主营业务税金及附加765.87亿元,房地产开发企业所得税费用466亿元。房地产业还产生房产税、城镇土地使用税、土地增值税等多种税费,促进地方财政收入的增加。2017年广西房产税32.66亿元,占税收收入的3.09%;城镇土地使用税31.11亿元,占税收收入的2.94%;土地增值税72.79亿元,占税收收入的6.88%。

(四)房地产业对关联产业产生带动效应。

——房地产具有产业链长、带动作用明显的特点。房地产开发业的加快发展,有效的带动了冶金、建筑、建材、机械、设备、水泥、玻璃、木材、塑料、电器、家具等行业的发展,并有力促进金融、商务、商贸、交通、旅游和休闲等现代服务业的综合发展。

——房地产不仅带动投资,还有效拉动了城镇居民消费。2017年广西城镇居民人均用于居住的消费支出3885元,是1990年的52.64倍,占城镇居民人均消费支出的比重由1990年的5.5%提高到2017年的21.17%。

——房地产业的发展带动相关金融产品的发展。2017年广西房地产开发企业当年到位资金中的国内贷款486.62亿元,个人按揭贷款787.87亿元。

三、房地产业的快速发展有效改善民生,有力推动城镇化发展和新时期社会进步

(一)房地产业明显改善人民居住条件。

二十世纪80年代以前,大部分住宅设施简陋,厨房、卫生间等配套不完善。改革开放40年来,新建住宅的功能品质和环境条件明显提高,房地产生活设施齐全、各项配套设施不断完善,人均居住面积明显增加。1981年广西城镇居民人均居住面积5.9平方米,2017年达到40平方米,是1981年的6.77倍。

为了让全体人民住有所居,特别是满足低收入群体的住房需要,政府推出了经济适用房、公共租赁住房、棚改安置住房等保障性住房,构成了覆盖不同群体、满足多层次需求的住房供应体制。广西始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不断完善住房公积金制度以支持群众市场化住房合理需求,实施差别化信贷政策,有效引导和支持居民自住和改善性需求,遏制投资投机购房。

(二)房地产业提供大量就业机会。

房地产行业吸纳就业能力显著,对稳定全社会就业形势起着积极的作用。2017年广西城镇非私营房地产业从业人员7.88万人。其中,房地产开发经营从业人员4.14万人,物业管理从业人员3.2万人。与房地产业密切相关的建筑业行业属于劳动密集型行业,吸纳了大量的劳动力,解决了大量外来农民工的就业问题。2017年城镇非私营单位建筑业从业人员65.14万人。

(三)房地产与城镇化相辅相成,共同促进。

城镇化是现代化的必由之路,是保持经济持续健康发展的强大引擎。城镇化过程中带来的经济增长、城市建设、人口集聚推动房地产业的发展,房地产业的发展也加快推进了城镇化进程。一直以来,广西坚持新发展理念,坚持以人的城镇化为核心,着力推动新型城镇化高质量发展,而房地产业的持续平稳增长,促使房地产与城镇化之间呈现出相辅相成、共同促进、共同发展的新局面。自治区成立以来,广西城镇化水平持续提升,人口城镇化率不断提高。1958年广西城镇人口仅有207万人,城镇化率仅为9.47%;1978年城镇人口有361万人,城镇化率为10.61%;到2017年,广西城镇人口2404万人,城镇化率达49.21%,比1978年提高38.6个百分点,比1958年提高39.74个百分点。城镇人口的大量集聚,加大了对房地产的刚性需求,促进房地产开发企业增加投资,增加了房地产市场供给。城镇化的快速发展明显带动了房地产业的发展,广西房地产投资额由1990年的2.19亿元提高到2017年的2683.5亿元,增长了1224倍;商品房销售面积由1990年的40.93万平方米提高到2017年的5170.99万平方米,增长了125倍;房屋建筑施工面积由1978年的568.87万平方米提高到2017年的22689.62万平方米,增长了38.9倍;房屋建筑竣工面积由1978年的289.45万平方米提高到2017年的1856.24万平方米,增长了5.4倍。

四、新时代广西房地产业面临的历史使命

自治区成立60年,广西房地产业发展取得了辉煌成就。展望未来,广西房地产发展进入了新的历史方位。从2020年全面建成小康社会到2035年基本实现社会主义现代化,再到本世纪中叶全面建成社会主义现代化强国,是新时代中国特色社会主义发展的战略安排。为奋力谱写社会主义现代化新征程的壮丽篇章,广西房地产业要紧扣社会主要矛盾变化,着力解决人民群众日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾,牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,继续在发展中保障和改善民生,大力提升房地产发展质量,推动房地产业持续健康发展,让全体人民住有所居。


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