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投资平稳 销售回落 房价涨幅加快——2018年1-8月全国房地产数据点评
 2018-09-14  出处:国信房地产信息网  作者:国家信息中心宏观经济与房地产分析组  

2018年1-8月,全国房地产市场各主要指标有涨有落。其中,房地产企业资金来源、商品房新开工面积、土地购置面积增速回升,分别比1-7月加快0.5、1.6和4.3个百分点,房地产开发投资和商品房销售面积增速小幅回落,分别比1-7月减少0.1和0.2个百分点。

与上年同期(2017年1-8月)相比,房地产开发投资增速提高2.2个百分点,新开工面积增速加快8.3个百分点,土地购置面积增速加快5.5个百分点,平均房价涨幅加快6.0个百分点。其余各项指标则出现不同程度的回落,其中国内贷款、商品房竣工面积回落明显,降幅超过10个百分点,房地产企业资金来源、个人按揭贷款、商品房销售面积、销售额等指标增速回落幅度在10个百分点以内。

2017年8月-2018年8月房地产主要指标变化情况

具体来看,当前房地产市场呈现以下五个特征:

1.房地产投资增速平稳,但剔除土地购置费后投资连续6个月出现负增长

2018年1-8月,全国房地产开发投资76519亿元,同比增长10.1%,增速与2017年同期相比,加快2.2个百分点,与1-7月相比小幅回落0.1个百分点。

在房地产开发投资增速加快的背后,主要是土地购置费保持较快增长,建筑安装工程和设备工器具购置已连续6个月保持负增长。根据“国家信息中心宏观经济与房地产研究组”的测算,2018年1-7月,土地购置费的增长对同期房地产开发投资的贡献率达到133.2%,为房地产开发增速贡献了13.8个百分点,建筑安装工程的贡献率为-29.3%,拉低投资增速3.0个百分点。如果剔除土地购置费对房地产开发投资增速的影响,自2018年3月份起房地产开发投资实际已出现负增长。

在房地产开发投资增速保持较快增长的同时,不同房屋类型、不同区域的投资则出现了迥异的走势特征。商品住宅一枝独秀,保持较快增长,增长14.1%;商业营业用房和办公楼投资分别下降8.5%和10.4%。

2018年8月房地产开发投资完成额及构成情况

从区域看,中部和西部地区增速低于10%,特别是西部地区增长较慢;东部和东北地区增速超过10%,特别是东北地区投资增长明显加速,前8个月增速达17.3%,在各地区中最快。

2.资金来源增速回升,国内贷款延续负增长,企业自筹、定金预收款、个人住房按揭增速回升明显

2018年1-8月,房地产开发企业本年资金来源达106682亿元,同比增长6.9%,增幅比1-7月加快0.5个百分点。

2018年8月房地产企业资金来源及构成情况

分渠道看,国内贷款、利用外资、个人按揭贷款增速出现负增长,企业自筹资金、定金和预收款、其他资金来源保持正增长。从规模上看,定金及预收款占比最高,为33.2%,其次是企业自筹资金,占32.8%,二者共占企业资金来源的66.0%。

3.土地购置面积持续回升,新开工面积增速加快

2018年1-8月,房地产开发企业土地购置面积为16451万平方米,同比增长15.6%,增速与上月相比加快4.3个百分点,连续5个月保持回升。

2018年1-8月,全国商品房新开工面积为133293万平方米,增长15.9%,增速较1-7月加快1.5个百分点,其中主要是由住宅新开工面积增速加快引起。1-8月,商品住宅新开工98307万平方米,同比增长19.7%,增速较上月加快1.7个百分点。同期,商业营业用房和办公楼新开工面积均延续负增长。

4.房屋销售面积保持低速平稳增长,中部地区增长最快

2018年1-8月,全国商品房实现销售面积102474万平方米,同比增长4%,增速比1.7月回落0.2个百分点;实现销售额89396亿元,同比增长14.5%,增速较1-7月加快0.1个百分点。房屋销售形势在2018年前8个月保持低速增长态势,各月增速均稳定在5%以内。

分地区看商品房销售面积,中部地区增长最快,西部地区次之,东部和东北地区均出现小幅下降。1-8月,东部地区实现商品房销售面积41799万平方米,同比下降3.6%,在四大区域中增速最慢。中部地区实现销售面积28646万平方米,增长12.1%,增速在所有区域中最快。东北地区实现销售面积4788万平方米,下降3.2%,增幅较1-7月回落3.2个百分点。

2018年8月商品房销售与待售情况

从待售面积看,截至2018年8月末全国商品房待售面积为5.38亿平方米,同比下降13.6%,连续22个月保持下降,但降幅继续收窄,比上月收窄0.7个百分点。从商品住宅待售面积来看,8月末为2.64亿平方米,同比下降20.3%,连续25个月保持下降。

5、房屋平均房价涨幅继续上升,部分城市房价上涨压力较大

2018年1-8月,全国商品房平均销售价格为8724元/平方米,同比上涨798元,上涨10.1%,涨幅较2017年全年加快4.5个百分点,较1-7月加快0.4个百分点。当前房价水平已连续9个月涨幅超过5%,且最近5个月呈涨幅逐月加快,房价上涨的压力较大,房地产调控仍需坚持。

分地区看,东部地区房价平均水平最高,为11505元/平方米,中部地区最低,为6724元/平方米。从各地区商品房平均销售价格涨幅来看,均超过10%,特别是西部地区,房价平均涨幅超过15%。

展望未来市场,在调控持续保持高压的态势下,部分热点城市适时出台了楼市调控新政,市场供求关系改善,预计未来房地产市场投资稳中有落,销售面积继续保持低速增长,房价将保持窄幅波动。与此同时,随着城镇住房存量的增加,以及租购并举的政策引导,未来规范和促进租房市场健康发展的政策措施将会出台。

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