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对房市预期 下半年杭州还会走“独立行情”吗
http://www.crei.cn  出处:钱江晚报 2018-07-12

下半年,杭州还会走“独立行情”吗

专家和业内人士大多认为,这样的预期大概率落空

坊间流传,人生有三大错觉:股市会涨,房价会跌,她喜欢我(他还爱我)。

尽管楼市的调控已持续将近两年的时间,但上半年的杭州楼市,土地市场、新房市场依旧延续了此前的热度。过去的经验让开发商们觉得,政策总是会转变,眼下的问题总是能找到解决方法,他们期盼着限价放开,期盼着政策松动,期盼着杭州能走出“独立行情”。

那么,开发商的种种幻想,下半年会落空吗?

尚未入市的高价地

能等到下半年限价放开吗

下半年限价是否会放开,显然是开发商最为关心的一个问题。

去年以来,因为限价的原因,不少板块的新房与二手房价格倒挂严重,这也是摇号抢房的根源。

限价的另一个影响,就是高价地纷纷推迟入市,造成市场供应量不足。据钱报记者统计,仅去年出让的涉宅地块,就有上百宗尚未入市。

城东新城某楼盘从拿地到现在已过去一年半的时间,却迟迟没有开盘。房企的心理开盘价是6万元/m2,但目前能拿到的审批价格仅仅为4.5万元/m2。

对房企而言,如果下半年限价继续严格执行,那么迫于资金压力,一些高价地项目不得不平价甚至亏本销售。

不过,房企在拿这些高价地时,本就带着赌博心态,赌限价政策的放开或者松动。

浙报地产传媒研究院院长丁建刚表示,拿地企业对限价放开的预判并未实现。他认为,眼下开发商更应研究市场,管控好自己企业的风险,而不是考虑和限价博弈的问题。“近半个月来,市场呈现微妙变化,特别是土地市场,是不是降温还需进一步观察。但开发商对市场的判断,从7月来的土地出让情况,可以看出有了改变。”他表示,在市场和政策都不确定的情况下,不同房企之间资金情况的不同,心态、策略、判断的不同,都会导致最终不同的决策,因此是否会有大量房企选择在限价之下入市,还不好说。

中房信息科技数据资源中心首席企业咨询师陈焕春则指出,尽管有很多高价地待入市,但是开发商拿地也不仅仅赌限价的放开。从上半年的土地市场来看,无论是杭州还是浙江省内的三四线城市,都是房企投资的热点。“不管是为了企业的规模继续扩大,还是仅仅为了生存,拿地是必然的。对于不少开发商来说,与全国其他城市相比,杭州依然是一个投资的优选。”

滨江金茂府项目副总经理黄津程则认为,限价可能会在一定程度上有所松动,但不会一下子放开:“接下去还有大量的隐性供应要入市,让开发商贴着成本卖,有一定的利润空间,慢慢回归理性的市场是比较合理的。”

国内已有城市明确提出限价目标,半年涨幅不得超过6%。这也意味着,限价幅度或会略微松动,但限价本身会长期坚持。

回购地块自持部分

只是一种幻想而已

在尚未入市的地块中,有相当一部分土地是含自持比例的,而算上自持部分的话,这些土地的实际楼面价都相当高,保本销售价格远高于周边在售的新房价格。因而要在限价情况下销售,房企自然不情愿。

过去,有一些楼盘在土地拍卖时,涉及到配建安置房、保障房等等,对于开发商来说也是提高了实际的楼面价。但记者注意到,这其中有不少楼盘通过补缴土地款,最终将这部分安置房、保障房进行了回购,然后作为正常商品房进行销售。显然,如果自持部分可以回购,那么对于开发商来说将会是收回成本的最优选择。而过去回购的成功经验,让开发商对自持地块的未来,还抱有回购的幻想。

然而,至少到目前为止,这种“破题”的方法也仅仅停留在想象上。浙江中原地产首席分析师荆海燕说,之前开发商拿下的含有较高自持比例的地块,自持部分主要还集中在做长租公寓、养老以及资产自持等,并没有找到很好的破解之道。

宅地难拿,部分房企去年选择拿商业地块,打擦边球建造酒店式公寓。但如今“限酒令”出台,地块出让条件中都明确规定不得建造酒店式公寓,产权证面积需300m2以上。

过去也曾有过“限酒令”,但开发商往往预留好管道,赌政策会不了了之,也赌监管不会严格,最终调整为酒店式公寓出售。

对于这样的幻想,还能再一次实现吗?对此,开发商人士认为:“如今监管这么严,很难再打这样的擦边球了。”

前不久,七部委发文整顿市场乱象,下半年将对各个城市展开巡查,又有谁敢打擦边球?

丁建刚则表示:“开发商不能老是寄望于政策的朝令夕改,或是监管不严。今年杭州酒店式公寓的居住属性比过去明显更突出了,所以即便面积300m2以上的商业产品,如果地段好,同样有市场需求,可以做一些深度的产品研究。”

下半年继续走“独立行情”

理论上比较困难

调控近两年时间,全国一些城市的楼市逐渐吹起了冷风,但对于杭州,开发商显然是有所期待的,期待它能走出所谓的“独立行情”。这个预期会落空吗?

黄津程对此持谨慎态度。他认为下半年的行情一定程度上还能延续火热,但随着供应量慢慢跟上,市场将会逐渐回归理性:“过去五年时间,杭州人花在买房子上的钱占可支配收入的比重越来越高,贷款的额度也相当高,有不少购房者的需求被提前透支。同时,作为买房资金来源的一大主力,货币化安置的减少,也会造成直接影响,接下去,是否还有足够的购买力去消化大量的隐性供应量是存疑的。”

在丁建刚看来,过去的这一年多时间,杭州走的就是“独立行情”,但未来还是不是能够持续,非常不确定。“特别在宏观经济形势、金融货币政策可能存在变化的前提下,理论上是很困难的。”

荆海燕认为,虽然每个城市的楼市节奏各不相同,但从宏观经济大环境来看,随着市场上资金流动性大减,冷静应该是下半年楼市的主旋律。“杭州这一波大热的行情已经持续了两年,从最近土地拍卖刮起凉风、新房摇号热度下降、二手房价格松动这三级市场的综合表现来看,这波行情有种强弩之末的感觉,人们的心理预期已经发生了改变。现在不少楼盘已经开始主动抢跑、抢客户了,接下来,像萧山市北、余杭良渚这类有多盘蓄势待发的板块,未来的竞争会比较激烈,不排除有些高周转的企业会以适度的降价换走量。”

楼肖桑 徐叔竞

  

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