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部分城市公证摇号购房政策观察:提高参与门槛 回归供需平衡
http://www.crei.cn  出处:中国自然资源报 2018-07-06

■ 公证摇号购房政策的核心目是规范市场销售秩序,挤压权力寻租的空间,保证新房销售过程中的公平性

■ 摇号是针对稀缺资源的一种分配方式,真正解决问题的途径是通过制度和规则的设计,使得供给和需求在管制价格附近重新实现平衡

■ 在需求层面,要扎紧购房群体的口子,提高参与摇号的门槛,优先保障刚需群体的购房需求;在供给层面,要根据当地人口数据、市场供求关系、房价涨幅等指标持续加大住宅用地供应

7 月开始,住房和城乡建设部等七部委在30 个城市联合开展为期6个月的治理房地产市场乱象专项行动,治理重点是投机炒房、房地产“ 黑中介”、房企违法违规行为和虚假广告四个方面。

部分城市的房地产市场乱象与供求失衡的市场现状,不无关系。2017 年以来,随着全国房屋销售形势回暖,部分城市库存下降,市场供求关系趋于紧张,房价上涨压力加大。部分城市出现一二手房价格倒挂现象,新建商品住宅供不应求。一时间,新盘销售中捂盘惜售、递条子、加收排号费、茶水费、捆绑销售等违法违规现象明显增加。

针对此类乱象,多地在新盘销售中推出公证摇号政策。笔者尝试对实行公正摇号购房的8 个重点城市(上海、深圳、南京、杭州、长沙、成都、武汉和西安)进行定性和定量分析,并提出个人的建议。

公证摇号购房政策意在维护市场公平

2017 年5 月,上海、南京率先出台了公证摇号购房政策。随后,张家港、常熟、长沙、莆田、泉州、成都、扬州、舟山、西安、杭州、武汉、淄博、深圳、佛山、三明、福州等16 个城市陆续跟进,在全部新建商品住房项目或供不应求的住房项目实施公证摇号购房。

公证摇号购房政策的核心目的有两个:一是规范市场销售秩序,消除开发商捂盘惜售、分批销售等现象,缓解新房供求不平衡的矛盾。二是避免暗箱操作,挤压权力寻租的空间,增加普通购房者特别是刚需买到房的几率,保证新房销售过程中的公平性。

出台这一政策的城市有两个基本特点:一是新房价格2015 年~2016 年基本都有过一轮较快的上涨,部分城市部分月份环比涨幅甚至超过4%;二是这些城市新建住房市场供求矛盾突出,销售市场秩序一度出现乱象,亟待规范。

从摇号的楼盘范围看,上海、成都要求所有新增楼盘项目必须进行摇号;杭州、南京、西安和长沙则要求只有楼盘意向客户数超过预售套数时需要摇号;武汉仅限于所有符合刚需定向房源条件的项目才须公证摇号;深圳则是由开发商根据楼盘诚意登记情况,由企业决定自主摇号还是公证摇号。

从摇号群体的侧重看,成都、武汉、西安、长沙、杭州更重视刚需的购房需求,刚需可优先选房或可在摇号项目中直接占据一定比例;上海、南京则对所有购房者一视同仁;深圳是由企业制定具体规则,政府和公证机构负责监督。

在刚需的认定标准上,西安和杭州将单身购房者剔除在刚需家庭以外,长沙、武汉和成都则将单身人士划分在刚需购房家庭以内。

政策实施后,城市间房价走势分化明显

从南京实施公正摇号购房开始,已经一年有余。显然,乱加价、托关系买房等市场乱象得到遏制,开发商在摇号过程中的各种猫腻在很大程度上得以避免,新房销售基本做到了公开、公平、公正。与此同时,市场中也出现了新情况、新问题。

公证摇号购房客观上强化了房价上涨预期,中签率整体呈下降趋势。去年5 月,南京开盘的“万科大都会”项目,中签率接近70%。2018 年3月底,该项目再次以摇号方式确定选房顺序,中签率降至7%。其他城市的摇号购房项目也都有相似情况。

投资性购房比重上升,与“房住不炒”主基调有所偏离。一二手房之间的价差利益,成了部分个人和企业紧盯不放的天降“馅饼”,公正摇号的楼盘无形中被贴上了“买到即赚到”的标签,不仅家庭购房时不乏全家老少齐上阵,还有大量投资者借道企业参与购房。今年4 月,上海内环“翠湖天地隽荟”项目开盘,公司客户占全部摇号客户的比例高达55%。

新房销售的权力寻租问题没能彻底解决,内部预订等违规操作直接影响政府公信力。今年4 月29日,西安“ 南长安街壹号”项目在公开摇号中,以人为操作摇号结果的方式违规销售106 套商品房。这一事件暴露出“系统有后门、摇号有漏洞”的问题。

定量来看,重点分析的8 个城市房价走势出现明显分化。半数城市的房价涨幅回落到合理区间内,包括南京、上海、深圳和杭州,5 月新房环比涨幅在-0.2%~0%;半数城市房价仍保持较快上涨,包括西安、武汉、成都和长沙,5 月新房环比涨幅在1.1%~2.1%,这4 个城市今年以来房价涨幅有所加快,特别是西安,前5 个月平均环比涨幅达0.9%。

对比房价走势分化的这两类城市可见:近期房价相对平稳的城市均位于东部,而保持较快上涨的城市均位于中西部。原因主要在于:东部地区2015 年~2016 年涨幅相对已经较大,后期上涨压力相对偏弱;东部地区市场化程度相对更高,房地产市场的成熟度也高于中西部,政策传导机制更为有效;中西部近期出台了吸引人才的政策,大量新增人口的涌入催生新的刚需人群和新的上涨预期。

让供给和需求在管制价格附近重新实现平衡

公众其实对摇号并不陌生。在价格管制或数量管制下,供应低于需求,为了合理分配资源,一般会通过一些规则和制度设计来进行分配,摇号就是其中一种常见的分配方式。

对普通住房采取公证摇号销售,是当前房地产调控的无奈之举。价格管制(最高限价)必然会出现供求关系失衡。针对稀缺资源或产品,常见的分配方式除了摇号,还有配额和排队。无论采取哪种分配方式,市场都会派生出新的问题。真正解决问题的途径,是通过制度和规则的设计,使得供给和需求在管制价格附近重新实现平衡。

综上,新房公证摇号只是当前调控政策中的配套一环,仅仅是一种分配规则,对供求关系的影响不是实质性的,所以也无法从本质上解决市场秩序混乱和一二手房价格倒挂问题。现在,必须珍惜短期行政性调控措施换来的改革时间,加快治本对策的研究制定。

在需求层面,要扎紧购房群体的口子,实施更严格的限购。因为摇号购房极易滋生投机心理,放大市场需求。所以在实施公证摇号的同时,要提高参与摇号的门槛,优先保障刚需群体的购房需求。对于企业、未成年人和65 岁以上老人的购房需求,适当加以限制,降低其摇号次序和中签比率,直至取消其参加摇号资格。3 月以来,武汉、成都、长沙、西安、杭州、上海陆续推出“刚需优先”的购房政策,值得借鉴和推广。

在供给层面,对实施摇号的城市,要根据当地常住人口规模、人口密度、新增人口数量、市场供求关系、房价涨幅等指标持续加大住宅用地供应,更多采取“ 限房价、竞地价”的方式出让土地。

总之,“ 房子是用来住的,不是用来炒的”定位应贯穿于调控的始终。房地产调控应将市场供求关系基本平衡作为第一目标,在此基础上,价格基本平稳、市场秩序规范、泡沫风险总体可控才更容易实现,房地产市场也才能取得更加长久的健康发展。

  (作者:国家信息中心信息化和产业发展部 高聚辉)  

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