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德国样板、城市体系极化与房价稳定两难
http://www.crei.cn  出处:《中国房地产》2018年第6期上旬刊 2018-07-05

在过去的半个世纪,德国的房价保持了难以置信的稳定。根据美联储达拉斯分行两位经济学家提供的全球房价季度数据,从1975年1季度到2017年第2季度,德国实际房价指数从108.58上涨到113.05,不仅整体涨幅少,而且没有大起大落。德国这种稳定的房价让经济学家对此也觉得不可思议。我们知道,经济学家会将房价视为收入、人口、利率等变量的函数。在长期,时间序列的基本分析法要求房价与这些变量之间存在协整关系,房价可以和这些变量有短期的偏离但同时会存在误差修正机制使得在长期房价跟随这些变量而变。这种方法用来分析几乎所有国家都屡试不爽,但唯独对德国失灵。

为什么德国能一直保持房价稳定呢?笔者去年偶然读到英国特纳勋爵写的《债务与魔鬼》中提到德国房价稳定可能与其独特的城市体系有关。一语惊醒梦中人。德国2016年总人口8200多万,但整个德国只有4个超过百万人口的大城市,即柏林350万、汉堡175万、慕尼黑140万、科隆104万。剩下的都是近百个人口数十万的小城市。这种独特的城市体系跟同处欧洲的法国和英国大不一样。按照都市圈的总人口计算,柏林的人口只有巴黎和伦敦的三分之一左右。另外,柏林虽然是德国第一大城市,但人均收入并不是最高的。慕尼黑和汉堡的人均收入均高于柏林。

麦肯锡全球研究所的分析显示,当较大比例的人口居住在龙头城市时,该国的房地产价格会更高。这也意味着那些存在超级城市或明星城市的国家,稳定房价要比德国困难得多。反之,像德国这种没有龙头城市的国家,房价自然就宜人得多。这样一来,学习德国好榜样又该如何学呢?如果一个国家是初创,那还可以学习德国的城市体系,毕竟一张白纸可以画最美的图画。但现实中没有哪一个国家是一张白纸,难道需要将这些国家的城市体系推倒重来吗?这无疑是不现实的。在笔者看来,正如宏观经济学的多重均衡一样,由于某些初始条件和历史的因素,某些国家选择了如德国这种独特的城市体系,这可以看作是一种均衡。但也有可能在另外一些初始条件的影响下某些国家会选择另外一种城市体系,即英法日韩的城市体系,这也可以看作是另一种均衡。如果德国的这种独特的城市体系不具有可复制性并对德国整体房价产生了重要影响,那么那些将德国作为榜样的其他国家该如何学习德国呢?所以,德国虽然号称房价稳定的样板,但可能很多国家没办法学。当然,也不是说其他方面不能学,例如德国在保护租客权益方面、维护租约稳定性方面都是非常值得我们学习的,德国对投机性需求和开发商暴利的严厉打击、长期稳定的房贷政策、甚至德国令人信任的整体物价稳定(德国央行的独立性有口皆碑并以稳定物价为唯一宗旨,所以甚少买房抗通胀的需求,这一传统在后来的欧洲央行中也得以传承)等都可以学。

我国的城市体系可以说和德国截然不同,更加类似法国和英国。由于英国法国这些国家在地理和人口上都类似我国的一个省,再加之我国的城市等级还有独特的行政序列(直辖市、副省级城市、省会、地级市、县级市)并考虑到我国行政主导的市场经济,所以我们的城市体系具有强烈的中国特色。在这种城市体系下,大城市和中小城市天然的不平等,居于行政权力中心的城市可能会牺牲下级城市的利益。由此,理性的个体当然会向往大城市。结果大城市越来越大,城市摊大饼式地(非贬义)向外扩张,自然房价也越来越高。

在过去,我国并不是没有考虑到这个问题。例如,中国城镇化战略长期以来标准的表述就是“严格限制特大城市,大力发展中小城市”。试图通过中小城市的大力发展来缓解“大城市病”,这有一点向德国城市体系学习的含义,但结果很不理想,大城市仍然生机勃勃。在笔者看来,当资源和各种机会向大城市集聚时,人口的自然流入正是市场在发挥其资源配置的决定性作用的表现,这时试图逆潮流而动岂不是既无公平又无效率?所以,现在地方好像也醒悟过来了,尽管名义上仍然是特大城市要限制人口流入,但各地愈演愈烈的抢人大战正如火如荼。随着未来劳动力的越来越紧张,各种限制性条件也会逐渐放松并最终消失。同时,各地都在加强城市首位度建设,安徽合肥、河南郑州、湖北武汉、四川成都就是突出的例子。尤其是国家发改委提出的国家中心城市建设更是引发了一些城市之间的白热化的竞争。城市首位度建设的加强和国家中心城市战略导致中国的城市化可能走向有中国特色的“大国大城”之路。

由于中国的城市体系倾向于极化而不是扁平化,并且展望未来有可能会更严重,这带来了一个令人头疼的问题。如何稳定我国这些势必还在扩张的特大城市的房价?这个问题非三言两语能说得清楚,容后再议。

  (作者:杭州师范大学阿里巴巴商学院副教授 赵奉军)  

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