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5月全国房地产数据点评:投资平稳 销售回升 房价涨幅加快
http://www.crei.cn   2018-06-14

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2018年1-5月,全国房地产市场投资增长平稳,企业资金来源、土地购置面积和商品房销售面积出现企稳回升的迹象,房价平均涨幅继续上升,房地产调控政策亟待升级。

与上年同期(2017年1-5月)相比,房地产开发投资增速提高1.4个百分点,新开工面积增速加快1.3个百分点,平均房价涨幅加快4.9个百分点,其余各项指标均出现不同程度的回落,尤其是国内贷款、个人按揭贷款、商品房竣工面积、商品房销售面积增速等指标与上年同期相比回落明显,回落幅度超过10个百分点。

与上月(2018年1-4月)相比,除房地产开发投资、国内贷款增速出现平稳回落外,其余各项指标增速均出现回升,其中房地产企业资金来源、个人按揭贷款、新开工面积、土地购置面积等指标增速回升幅度较快,均超过3个百分点。

具体来看,当前房地产市场呈现以下四个特征:

1.房地产投资增速平稳,但投资“虚火”不减,中东部地区贡献较大

2018年1-5月,全国房地产开发投资41420亿元,同比增长10.2%,增速与2017年同期相比,加快1.4个百分点,与1-4月相比小幅回落0.1个百分点。

在房地产开发投资增速加快的背后,“虚火”继续,土地购置费是投资加快的根本原因。根据“国家信息中心宏观经济与房地产研究组”的测算,2018年1-4月,土地购置费的增长对同期房地产开发投资的贡献率达到112.4%,为房地产开发增速贡献了11.6个百分点,建筑安装工程的贡献率为-12.7%,拉低投资增速1.3个百分点。如果剔除土地购置费对房地产开发投资增速的影响,自2018年3月份起房地产开发投资实际已出现负增长。

在房地产开发投资增速保持较快增长的同时,不同房屋类型、不同区域的投资则出现了迥异的走势特征。从房屋类型看,商业营业用房和办公楼投资分别下降9.3%和7.8%,降幅继续扩大,住宅投资仍较为亮眼,前5个月完成投资29037亿元,增长14.2%。

从区域看,除西部地区增速较慢外,其余地区均保持较快增长,特别是东北地区投资开始发力,前5个月增速达19.9%,在各地区中最快。

2.资金来源增速回升,国内贷款延续负增长,企业自筹、定金预收款、个人住房按揭增速回升明显

2018年1-5月,房地产开发企业本年资金来源达62003亿元,同比增长5.1%,增幅比2017年1-4月加快3个百分点。

分渠道看,国内贷款、利用外资、个人按揭贷款和其他资金来源增速均出现负增长,只有企业自筹资金、定金和预收款保持正增长。从规模上看,定金及预收款占比最高,为32.5,其次是企业自筹资金,占31.4,二者共占企业资金来源的63.9%。从各项资金来源增速时间序列变化情况来看,5月份,除国内贷款增速继续下降外,其余主要资金来源增速都出现回升,特别是企业自筹资金、定金及预收款及个人按揭贷款三项指标增速回升幅度均超过3个百分点,房地产企业的资金压力有所缓解。

3.土地购置面积回升,再次由正转负,新开工面积增速波动明显

2018年1-5月,房地产开发企业土地购置面积为5412万平方米,同比下降2.1%,增速与2017年的两位数增速相比出现较大反差。但其背后主要是基数的原因,从土地购置面积绝对值上来看,预计2018年土地购置绝对值基本与2017年持平,保持平稳增长。

2018年1-5月,全国商品房新开工面积为72190万平方米,增长10.8%,增速较1-4月加快3.5个百分点,其中主要是由住宅新开工面积增速加快引起。从近期各月商品房新开工面积当月增速来看,波动十分明显,基本呈“过山车”式变化,表明当前市场预期并不稳定。

4.房屋销售面积增幅企稳回升,东部地区延续负增长,中部地区增长最快

2018年1-5月,全国商品房实现销售面积56409万平方米,同比增长2.9%,实现销售额48778亿元,同比增长11.8%,增速较1-4月分别加快1.6和2.8个百分点。房屋销售形势出现企稳回升迹象,但在政策层面偏紧,市场预期复杂多变的情况下,未来走势能否持续仍待观察。

分地区看商品房销售面积,中部地区增长最快,西部地区次之,东部地区出现较明显下降,东北地区有增长,但增速较低。1-5月,东部地区实现商品房销售面积23375万平方米,同比下降6.7%,在四大区域中增速最慢。中部地区实现销售面积15402万平方米,增长13.2%,增速在所有区域中最快。东北地区实现销售面积2417万平方米,增长3.3%,增幅较1-4月加快1.2个百分点。从5月份当月数据来看,各地区商品房销售面积均出现正增长,其中中西部地区增速超过10%。

从待售面积看,截至2018年5月末全国商品房待售面积为5.60亿平方米,同比下降15.2%,连续18个月保持下降,但降幅继续收窄,比上月收窄0.8个百分点。从商品住宅待售面积来看,4月末为2.81亿平方米,同比下降23.1%,连续21个月保持下降。

5、房屋平均房价涨幅有所上升,部分城市房价上涨压力较大

2018年1-5月,全国商品房平均销售价格为8647元/平方米,同比上涨688元,上涨8.6%,涨幅较2017年全年加快3个百分点,较1-4月加快1个百分点。当前房价水平已连续6个月涨幅超过5%,且最近3个月呈明显的涨幅加快趋势,未来房价上涨压力较大,房地产调控必须及时跟进。

分地区看,东部地区房价平均水平最高,为11367元/平方米,中部地区最低,为6648元/平方米。从各地区商品房平均销售价格涨幅来看,基本接近或超过10%,特别是西部地区和东北地区,房价平均涨幅超过15%。

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