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张玉良: 深度调整两年后 绿地2017将迎来突破性增长
http://www.crei.cn  2017-01-12

1月11日,绿地控股集团股份有限公司(600606.SH)发布上市后第一份业绩快报。快报显示,绿地控股2016年主要经济指标全面快速增长,质量效益稳步提升。实现营业收入2594亿元,利润总额142亿元,年末总资产6926亿元,较去年分别增长25%、34%和15%。

绿地控股董事长、总裁张玉良在2016年财报发布同一天接受21世纪经济报道记者专访,披露了绿地过去两年所进行的内部转型升级与深度调整,以及2017年多元产业的规划蓝图。

深度调整:向产业集团转型升级

对于绿地的现在与未来,张玉良作出总结,出于向产业集团转型升级考虑,绿地做了两件事情:启用年轻管理层、优化产业结构。

张玉良认为绿地已经不是单一的房地产公司,其它产业板块成长速度很快。比如大基建2016年业绩超过1000亿,同比翻番。今年绿地大基建要上2000亿。此外,大消费板块、大金融板块也是翻倍增长的趋势。

张玉良坦承,2014年、2015年绿地进行了大量的商业办公地产储备,而国家政策在2014年前后是中小企业导向,当时的办公楼销售向好,因此2014年业绩非常好;而在过去两年,由于电商冲击、经济下滑等因素影响,货币政策也导向住宅,那么绿地的业绩很自然就上不去。“过去两年增长速度方面与商业地产的投入有关系,比如2016年,绿地进行了调整,但是周期是两年左右。”

据了解,2016年绿地退房金额(多数集中于2014年、2015年销售)高达280亿元。而在销售情况每况愈下的东北,退房金额也高达三四十亿元之多。

但这更让张玉良坚定了干部更替、产业结构调整的决心。张玉良认为,绿地在2016年开展业务布局的导向为“顺应供给侧改革”,具体体现在产业、产品和区域结构三个层面。

其中,房地产主业基于高效的产业结构与区域结构“双调整”,实现有力增长。全年实现房地产合同销售金额2550亿元,回款2025亿元,同比增长11%和50%。新开工面积1933万平方米,比去年同期增长8.3%;完成竣工备案面积2271万平方米,比上年同期增长24.0%。

储备项目68个,权益土地面积约557.64万平方米,权益计容建筑面积约1467.82万平方米,积蓄了增长后劲。产品结构上,绿地顺应市场趋势,在土储和产品供应两个层面均向住宅产品聚焦,迅速有效地优化了产品结构,提升了当期业绩。

在2016年全年销售业绩中,住宅项目占比64%。新增土地储备中,住宅项目占比69%。区域结构上,绿地在国内聚焦一线、强二线及中部省会城市,核心区域土储收获与销售业绩均表现抢眼。全年房地产销售业绩中,一线城市项目占比31%,其中上海地区以438亿元的销售金额夺下区域第一。全年国内新增土地储备中,一二线重点城市项目占比86%。同时,绿地新进入日本东京、美国旧金山,深耕澳大利亚悉尼、加拿大多伦多,签约马来西亚大马城。英国“绿地伦敦之巅”成功实现全球开盘,有力提升了海外产品竞争能力和溢价能力。

过去两年,绿地在优化产业结构方面确实下了大功夫,并继续大规模追资中期看好并已战略铺垫多时的“大基建、大金融、大消费”。

张玉良认为,从绿地来看,迭代创新的商业模式、多产业多业务模块带来的协同效应,正加速释放。商业模式迭代方面,绿地在2016年针对房地产业务聚焦两个关键词:“轻资产”、“产品+服务”。针对房地产大宗资产,绿地大举推行资产证券化,与新加坡荣耀基金共同设立210亿规模REITs,并拟在新加坡证交所主板上市。在新获的美国南旧金山产业园项目中,也采取了合作收购、小股操盘的轻资产运作模式,有效优化资产结构,提升盈利能力。与此同时,绿地作为“城市运营服务商”亦加快运营模式迭代升级。针对商办产品,绿地强化“产品+服务”概念,通过集成内外部资源,形成了“创客中心、金融服务、企业服务平台、绿地进口商品直销中心等”一系列重点商办项目的标准配置,成为运筹商办地产的“组合拳”。

另一方面,多产业、多业务模块的协同效应,经多年运筹布局,在2016年已明显加速释放。例如:以签约并中标宁波杭州湾新区项目为代表,形成了“投资+基建+产业+新城”的综合投资模式,实现“大基建”向“大投资”升级。

动能焕新:

2017年升级发展“引擎”

绿地在内部将2017年定位为“加快培育和形成新格局、新动能、新优势的关键一年”,这些新驱动力将推动绿地各项主要经济指标力争实现10%-15%的目标增长,房地产主业在2017年至少有20%的增长。张玉良认为,房地产行业已进入以“大企业、大项目、重产业、重运营”为主要特征的新阶段,而绿地的多元化及产业资源积累为其开展超大盘运作奠定了天然优势。

绿地将重点选择有大城市购买力溢出效应、有产业导入支撑的一二线重点城市远郊及周边,投资启动特色小镇大盘项目,计划重点围绕智慧健康城、文化旅游城两个题材,形成开发模型和产品系列。这无疑将成为绿地房地产主业新的业绩爆发点。基建板块将聚焦中西部等重点区域,继续拓展轨道交通、高速公路、城市公园、片区开发等重大基础设施项目,以投资带动基建,扩大产值转化。金融板块以绿地(亚洲)证券为平台,开展境外房地产基金、股权投资基金等业务。消费板块方面,实体门店总数计划增至50家;升级跨境电商业务,提高渠道控制权,做强供应链平台。此外,绿地还计划与高端医疗资源开展战略合作,探索进入“大健康”产业。

同时,张玉良还透露,绿地在投资与管理方面亦酝酿革新举措。资本层面,绿地将同步推进战略性并购和财务性投资,2017年计划探索发展创投业务,重点投资有成熟科研成果的创业公司,获取投资收益,孵化产业资源。管理层面,绿地基于多产业资源协同的需求,计划建立和运行若干区域管理总部,统一对外接口,统筹协调资源,从而大大提升“投资+基建+产业+新城”等新商业模式的运行效能。同时,房地产业务也将逐步向大市场、大区域、强管控的格局过渡。

对2017年的企业发展环境,张玉良认为,房地产领域,一二线重点城市住宅市场调控还将持续,三四线城市及商办产品还将继续去库存;基建方面,以人为核心的新型城镇化还将继续推进,促进基础设施互联互通、提高城市公共服务供给能力等,依旧是投资重点,基建行业仍然面临大有可为的难得机遇;此外,国家将继续深化国资国企等重点领域的改革,将为并购创造更加有利的条件。“只要应对得当,机遇仍然大于挑战。”

  (作者:唐韶葵)  (出处:21世纪经济报道)


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