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2017北京新商品住宅,刚需还有机会吗?
http://www.crei.cn  2017-01-10  来源:北京青年报

 

2017年的新年愿望是:不用继续租房。这个愿望,想来你是相信的。然而看看身处的这个城市——北京,这个新建商品房(住宅)均价达每平方米4万元的城市里,或许你可以看看卡里的存款,期待一下似有还无的年终奖,以及爸妈可以拿出来的养老钱、数一数哪个亲戚能借一借,凑一凑,或许能凑够一个首付呢?不买吗?你很担心又错过了。

2017年元旦假期第三天,下午3点,有着一份体面工作的王璐与好友搭乘一号线,穿过迷雾,从南三环抵达四惠站。她们与另几位住在东四环外的朋友会合,这是一次闺蜜饭局。王璐在北京许多年,还是头一回在四惠下车。饭店距离地铁站1.5公里左右,她俩决定步行抵达。按手机地图导航,王璐从一个看起来很像是旧式办公楼的楼梯走到了地铁站外,穿过一个简陋的地面坑洼可疑的小门洞,狭窄的马路两侧,停满了私家车。路的北侧,是一个高层密集的楼盘,看起来不太旧,应当是前几年的项目,王璐想着楼盘名称很眼熟,但一时想不起来是哪一年的。她俩沿着道路向北,距离地铁站这么近,可沿路的小店几乎都关张了,玻璃门里空空如也,一些留下的废弃物扔得满地都是。

一路向北,穿过一条看似废弃的铁道口,沿路除了某著名楼盘与停满的私家车,依旧是一副城乡结合部的模样。王璐打开手机里某查看二手房的APP,显现方圆1公里内,二手房价格基本在9万+。

透过托朋友在日本买回来的高价、但已经开始变黑的防护口罩,王璐深深地吸了一口气。在等待自住房摇号等了快半年的当下,她突然有点儿迈不开脚步,仿佛腿上突然绑了沙袋一般。

王璐懊恼2014年年底闺蜜L小姐买房时没有跟上,更懊恼2009年年初没有极力说服爸妈给钱拼命也买一套,最懊恼的是为什么没有好好存钱——光有一份看起来体面的工作有什么用?现在手里的钱能买一套小点儿的自住房就不错了。

2017年已经开始,这一年,是在北京买房的好时机吗?王璐提问了,请回答。

新建商品住宅,再调控刚需也难及

监管层说了,房子是用来住的,不是用来炒的。专家们纷纷解读,表示这句话释放了一个明显的信号,这一年房价维稳是主旋律。

从数据上看,去年四季度,市场在“京八条”影响下出现了非常明显的降温。据中原地产研究中心统计数据显示,四季度北京合计成交商品房住宅只有11565套,这一成交量环比三季度下调幅度达到了42%。2016年12月,北京市新建商品住房成交均价已回调到每平方米3.82万元的水平。在多位业内人士看来,降温或将持续。

中原地产首席分析师张大伟认为,随着限购、限贷、限价政策的收紧,信贷资金紧张,以及租赁型房源供应的增加,2017年北京楼市已经进入调整年,叠加已经在2016年开始出现的回落趋势,预计2017年,北京房价出现稳中微降的可能性非常大。

不过,也有相关机构认为,北京这样的超级都市,始终都是吸引人口流入的热点城市,人口因素必将影响房价。

尽管北京在2016年以来加大人口调控力度,上半年全市常住人口同比减少了18万,城六区常住人口出现由增到减的拐点,但人口总量依然达到2182.1万人,超出年终2177万人的调控目标。就在前不久北京市16个区“两会”政府工作报告中,人口“天花板”成为了各区政府近两年工作重点之一。各区调控人口方式不一,如东、西、石景山三区主要以清理集体户、空挂户,清理违法群租房、腾退简易楼、棚改项目、关停非法幼儿园等措施;而海淀、大兴、顺义等则体现了“以业控人”等特征。

其实,每年不断有新的带有更多财富的精英群体进入北京、上海,每年也将不断有难以适应“北上”而离开的人群,几经转换,必然带动房价缓步上行。

有专家表示,超级都市的巨量人口流入也带来了对住房的需求,造成需求大房价高。因此,京沪等主要城市实际供应量都在下降,而人流集中度还在提高。尽管这些城市的楼市或将因政策周期进入调整期,期间房价或会有所波动,但是房价整体行情将会长期看好,2017年房价会继续上涨。

或许,“被调控”出北京未必会是王璐这样的工作虽然体面收入却只能解决表面光鲜的刚需人群。但是,2017年的新建商品房市场上,不管是微降还是继续涨,如她,想要买到一套房,已经不是咬牙踮起脚尖就能够得着的。

别想了,买二手房去

对于像王璐这样的,在北京已经够不着新房也等不来保障房的夹心层,二手房是不错的选择。而一线城市也已经进入存量房时代,即使房主不愿低价卖房,这个存量也在不断增加之中,购房者可选择余地大。

中原地产研究中心统计数据显示,截至12月26日,2016年北京二手房住宅签约267860套,刷新历史年度纪录,成为北京二手房历史上第二个签约量超过20万套的年度。不仅如此,从全年商品房住宅(剔除保障房自住房)的成交情况来看,二手房在住宅成交中的比例进一步上升。2009年之后,北京二手房成交占比都在70%上下浮动,2015年占比达到78.5%,2016年更是高达85%。

北京住宅市场正从增量向存量市场过渡,房地产市场格局将迎来深刻变化。北京新建商品住宅价格普遍“高端化”,二手房已成许多刚需和改善型刚需购房者主要的置业方向。在楼市价格走势上,新房市场开发商在楼盘销售中处于强势地位,而二手房市场是个体对个体的业务,成交价格是基于市场预期以及买卖双方通过平等的讨价还价方式达成,房价更多将依赖市场机制调节。“决定市场价格的已经不是新房市场价格,而是二手房的价格,二手房签约量、交易税负、贷款等政策,将决定市场的波动。”张大伟表示。

申购比例100:1,

但自住房也可以再试试

尽管不是作为优先考虑选房的群体,如王璐这样满足自住型商品房(简称“自住房”)申请条件的家庭,也还是可以将自住房列为考虑范畴的。虽然户型设计、绿化等与普通商品房相比不太令人满意,但毕竟价格在那儿摆着。

只是,参加过申购自住房的人大概都有体会,这虽然比小汽车摇号的中签几率要大,但平均100:1的申购比例,也非易事。更何况即便是中签,是否有合适户型与价格,也是不一定的事。

在2017年,北京将新增1.5万套以上自住房供地。1月4日,北京市住房和城乡建设委员会公布消息称,为坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,贯彻落实房地产调控政策,保持房价平稳,今年北京将合理提高住宅用地比例,加大自住品房建设力度,新增1.5万套以上自住房供地。

北京市住建委相关负责人介绍,自住房作为北京独有的一种房屋类型。公开资料显示,自住房的建筑面积一般在90平方米以下,价格比周边商品住房要低上30%左右。自住房申购则面向全市符合限购条件的家庭。购买此类住房后,五年内不得上市;五年后若进行上市,则其收益的30%需要上交财政。

只不过,自住房屡现“质量门”怎么办? 2016年年底,随着第一批土地出让的自住房陆续进入交房期,一系列关于质量的问题:没有达到入住条件,户型、绿地、车库规划不合理、房屋质量待考验等问题开始凸显。有开发商谏言,在严谨的制度做保障的同时,也应该建立相应的信用体系衡量开发商,可将信用评级与今后的开发资质相挂钩,从而进行更好地规范。文/李清妍

Tips:有些事儿你得知道

1.城里人买农村房法律不承认:去年年底,北京顺义法院审结一起城里人买卖农村房纠纷案,判二人所签卖房契约无效。其实类似的事情并不算少见。根据1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理 严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定:农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。根据国家土地管理法的相关规定,只有本集体经济组织成员才有资格使用该组织的宅基地。因此,本集体经济组织以外的农民也不是农村房屋买卖合法的购买方。

2.买房别扎堆:中原地产首席分析师张大伟对购房者提出忠告——普通人买房一定要考虑逃生指南,买房别扎堆,否则看涨的多,卖不掉有什么用?所以对于普通人,首选学区房、有地铁的住宅,然后是城市住宅、公寓,其次才是郊区。

3.房产中介违规现象有望被遏制:去年年底,北京市住建委、发改委、经信委、中国人民银行营业管理部、北京市地税局、国税局、工商行政管理局、银监局、通信管理局等9部门联合发布了《关于转发〈住房城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见〉通知》,旨在对房地产经纪行业进行进一步规范管理。包括:独家代理房源需当天公开,杜绝捂房惜售,不得发布虚假房源信息、参与炒房、哄抬房价,严格落实资金监管制度;不得利用格式条款强制交易,例如经纪公司骗收客户定金,然后以各种理由强制成交或拒不退还定金等。

4.明码标价,一房一价销售价格不得高于申报价格:2016年12月30日,据北京市住建委网站消息,北京市住建委发布关于《进一步加强商品房现房销售管理有关问题》的通知。通知提出,现房销售备案完成后,房地产开发企业应在3日内一次性公开销售全部房源。要严格执行明码标价、一房一价,销售价格不得高于申报价格。通知要求,房地产开发企业依据不动产权证或者房屋所有权证所载明的房屋范围申请现房销售备案,对于同一证下未申请销售的房屋,不得再次申请现房销售备案。

(作者:)



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